第二节 土地承包经营权
一、土地承包经营权的概念和特征
土地承包经营权是指个人或单位依据承包合同对于集体所有的土地或国有土地依法从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产并获得收益的权利。
特征：
1、土地承包经营权是由土地所有权派生的一种物权，因而属于他物权的范畴。
2、土地承包经营权不是直接根据法律规定，由国家授权产生的，而是由发包人与承包人通过签订承包合同的方式设定的，这是它与国有土地使用权的主要区别。
3、土地承包经营权是一种新型物权。
二、土地承包经营权的取得
土地承包经营权由承包人与发包人通过签订承包合同的方式取得。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营的，承包经营期限为30年，除此以外，承包经营期限由承包合同约定。
为使农业生产向商品化、集约化的方向发展，我国法律允许在征得集体经济组织同意后，由承包人将承包经营权转让或转包给第三人。转包是指承包人把自己承包项目的部分或全部以一定条件发包给第三人，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行。转让是指承包人自找对象，由第三人代替自己向发包人履行合同的行为。
转让和转包的不同之处在于，转让必须是让与全部承包经营权，因而事实上是变更承包人。
三、土地承包经营权的内容
1、承包人享有承包经营自主权。
2、在缴足国家税收和集体提留的情况下，承包人对剩余的全部劳动成果享有收益权。
3、在征得发包人同意的情况下，承包人有转让或转包承包经营权的权利。
4、在不可抗力和意外事件发生时，享有请求变更或解除承包合同的权利。
义务：
不得破坏国家和集体所有的财产，不得进行掠夺性的开发经营，在生产过程中要保护环境，不得破坏自然资源，同时接受发包人的必要指导和管理。
第三节 抵押权
一、抵押权的概念
抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的作为债务履行担保的财产，于债务人不履行债务时，得就其卖得价金优先受偿的权利。在抵押权关系中，提供担保财产的债务人或第三人称为抵押人，享有抵押权的债权人称为抵押权人，抵押人提供的担保财产称为抵押物。
《民法通则》“第八十九条 依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。”
《担保法》“第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”
1、抵押权是一种担保物权。
2、抵押权的标的物是债务人或第三人供为担保的特定财产。包括不动产、动产和权利
3、抵押权是不移转标的物占有的担保物权。抵押权的成立和存续，不以移转标的物的占有为必要，这是它与其他担保物权的重要区别。据此，抵押权也就不能以占有来公示其存在，而只能通过登记或其他方式公示。
二、抵押权的特征
从属性、不可分性和物上代位性。
1、从属性。是一种从属于债权的担保物权。抵押权随债权而发生、移转、消灭。抵押权不得分离于债权而单独让与，也不得与债权分离而为其他债权的担保。
2、不可分性。抵押权的不可分性，是指债权人在全部债务受清偿前，可就抵押物的全部行使其权利。抵押权的不可分性体现在两个方面：一是债权人在全部债权受清偿前，得对于抵押物整体上主张权利。二是抵押物的部分变化或债权的部分变化均不影响抵押权的整体性。
3、物上代位性。抵押权的物上代位性，是指抵押权的设定是以抵押物的价值能够担保主债权的实现为条件，而并不注重抵押物的实际形态和性质如何。如果由于意外原因导致抵押物毁损灭失的，抵押权并不因抵押物的灭失而消灭，而是在抵押人所受赔偿金上继续存在，该赔偿金成为抵押权标的物的代替物。
三、抵押权的设定
抵押权主要是通过当事人的设定行为而发生的，而抵押合同又是设定抵押权的最通常方式。
抵押合同应当包括以下内容
1、被担保的主债权种类、数额。2、债务人履行债务的期限。3、抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。4、抵押担保的范围。5、当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
抵押权通过抵押合同设定，以抵押合同的有效为前提。抵押物必须是法律允许设定抵押权之物（或权利）。具体包括：《担保法》“第三十四条 下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。”
不得抵押的《担保法》“第三十七条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权：
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。”
抵押权的设定除订立抵押合同外还应办理抵押登记
必须办理抵押登记的《担保法》“第四十一条
当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条 办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”
可以办理抵押登记以对抗第三人。《担保法》“第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。”
四、抵押权的效力
1、抵押权所担保债权的范围《担保法》“第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”
2、抵押权标的物的范围
一般认为，抵押权的效力不但及于原抵押物，而且及于抵押物的从物及从权利、抵押物的附合物、抵押物的孳息和抵押物的代位物。
3、抵押人的权利
一是，设定抵押权。二是设定用益物权。三是让与所有权，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
4、抵押权人的利益
一是抵押权保全权，包括抵押物价值减少防止权和抵押物价值减少的补救权。二是抵押权处分权其一为抵押权的让与，应与其所担保的债权一同转让于他人。其二为抵押权的抛弃。绝对抛弃是指抵押权人为一切债权人的利益而抛弃其抵押权，实质上是抵押权人与抵押人解除抵押合同。抵押权的相对抛弃，是指抵押权人仅为同一债务人的其他债权人的利益抛弃抵押权。三是优先受偿权。抵押权人于债务人在清偿期届满不履行债务时，有权以抵押物的价值优先受偿。体现在以下几个方面。在一般情况下，抵押权人优先于普通债权人受偿权清偿；在抵押物被查封，被执行时，抵押权优先于执行权；在抵押人破产时，抵押权优先于一切债权，抵押财产不列入破产财产；顺序在先的抵押权优先于顺序在后的抵押权，先顺序的抵押权人得就抵押物的价值优先于后顺序的抵押权人受偿。
五、抵押权的实现
抵押权的实现应具备以下几个条件：
1、须抵押物有效存在。
2、须给付延期，即债务已届清偿期而未给付。此种给付延期或到期未受清偿须非因债权人方面的事由造成，否则抵押权人不得实现抵押权。
抵押权的实现方法主要有两种：一是以拍卖、变卖抵押物所得价款受偿；二是与抵押人协议以抵押物折价，取得抵押物的所有权。
以抵押物折价受偿须具备以下条件：
1、须有当事人的协议。
2、须于债权清偿期届满后订立协议。在清偿期届满前，如果抵押权人与抵押人约定抵押物的所有权于债务已届清偿期而债务人未为清偿时，转移于抵押权人，则该约定无效。此即所谓流质契约之禁止。
3、以此种方式实现抵押权，不得损害其他债权人的利益。
六、抵押权的消灭
抵押权因主债务的履行、抵押物灭失、抵押权归抵押权人所有、抵押权实现及抵押权人抛弃抵押权等原因消灭。