空置率已到危险边缘

　　11月初，北京市地税局发布了《北京市地方税务局关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》，，凡是在1999年8月1日至2002年底购买1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房的业主，均可持免税申报及有关证明资料，按照《北京市地方税务局契税减免税申报审核工作规程》的有关规定到房屋坐落地的地方主管税务机关申报办理减免税手续。享受全额退还契税优惠，截止时间为今年12月31日。

　　从国外的情况来看，“空置”是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总空置率；也可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率；计算单位可以是面积或套。房屋空置率问题是显示房地产市场现状的一个重要指标，与同期房地产市场的销售情况对比分析，可以得出当前房地产市场的一个基本情况。

　　“空置率已经到了危险的边缘。”中国社会科学院金融发展室主任易宪容近日就空置率角度发表了观点。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。据悉，目前全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%。这一空置率目前大大超过国际公认的10%的警戒线。因此，北京市地税局采取的“凡是在1999年8月1日至2002年底购买空置商品住房的业主，均可享受全额退还契税优惠”的政策表明了政府鼓励消化空置房的明确态度，以期使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间。市场普遍反映虽然这项措施对空置房市场成交量的影响有限，但仍然表明了政府鼓励消化空置房的基本态度。

　　空置房的形成原因多种多样。最常见的原因有：商品房尾房，主要是由于房地产的销售策略一般是“低开高走”，房价到最后越走越高，而到最后开发商的广告宣传、营销活动支持跟不上，就会造成尾房的情况；开发商销售或内部运作出现问题造成大量尾房；用于抵债的房屋等。今年以来虽然房价还在一路上涨，但每月统计的成交量却都在下降，说明开发商想在今年比较复杂的形势下“捂盘惜售”，等待时机成熟再进行提价销售。这就会使北京本已很高的空置率又升到另一个可怕的高度。

　　空置房总量有增无减

　　尽管今年空置房消化量有所增长，但北京市场上空置房总量还是有增无减。我爱我家统计数据显示，今年1—10月，该公司代理空置房销售面积为16000平方米，比去年同期增长了25%，销售量超过100套。链家数据也显示，今年1-9月，该公司代理的空置房销售面积比去年同期上涨了20%。来自中大恒基的消息称，和去年相比，今年1-10月中大恒基空置房成交量稳步上升，平均成交量同比增长14.7%。但是，所有上市进行二手交易的空置房面积加起来，与真正市场空置面积相比只占很小一部分，根本不具可比性。

　　据记者了解，在所有空置房项目中，产权最为复杂的就是用于抵债的房子，被法院罚没、羁押的房屋以及用于结算施工款的抵债房屋，其产权在债务偿还过程中经过了几道产权变更手续，甚至有的是一个楼盘有四、五个债权人，银行、投资方、工程施工方等可能都是空置项目的产权人。在这种情况下，项目要想再次进入市场交易，理清产权关系就是个浩大的工程。因为房地产不仅仅是简单的一套房子，还涉及道路、绿化、大堂、公共区域等很多本来就很难理清的其他部分。

　　“还有一些空置房开发商根本不愿意往出卖，反正所剩不多，降价销售会让其他业主心理不平衡，干脆放在账面上还可以出租什么的。”一位经纪公司专门寻找空置房项目的负责人告诉记者，以前去找开发商谈，根本不会理。现在虽然开发商愿意谈了，但对市场的期望值过高，不愿过多降价销售。

　　此外，很多知名楼盘也都有不定量的尾房正在寻找销售，其中包括荣尊堡、CBD总部公寓等项目。这些正在销售的尾房面积基本都在140平方米以上，价格也比原来售价优惠不多。所以，在一定程度上限制了消费者。与此同时，空置房的价格还在逐年上涨。市场表现火，空置房也不愿意放下“身价”过多降价。

　　如何控制空置房增量

　　那么如何控制空置房增量面积，同时快速消化现有空置房？对此，有关地产专家提出，虽然目前很多经纪公司都建立了相关尾房营销信息平台，但由于行业始终缺乏权威官方关于空置房的专业网站，不能使空置房信息在最大程度上得到共享，这种信息不对称也是空置房难于消化的一项重要原因，因此，建议建立权威空置房信息网，加大空置房信息披露，促进市场上有效需求与空置房做到最大匹配；二是实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度利用率。如采取“以租代售”、“租售两全”、“通路销售”等新的销售模式，让空置房在“空置期”依然产生价值。三是通过一些优惠政策刺激空置房的消化。也有专家提出，从根本上来讲，要想降低商品房的空置量，出路只有两条——要么降低房价，要么提高居民住房的消费能力，两者必居其一。

　　老百姓应理智购房

　　目前空置房、尾房“淘金”已成一部分购房者关注的热点和楼市看点。“房子越空越多，也越卖越多”成了目前一个特殊的现象。

　　“现在民众最理智的办法就是不买。”易宪容说，只要不至于露宿街头，就要坚持等到房价下降。开发商和购房者像是在拔河，最终肯定是购房者胜，因为开发商短期内会扛着，却未必能长期挺住。作为政府，还应该加大调控力度，力争让老百姓得到实惠。最快捷的办法就是调整银行利率。国际通行的利率是比经济增长率高两个百分点，我们的利率太低。再一个就是，大力发展面向70%以上城镇居民家庭的经济适用住房、廉租房建设。