房产测绘成果对商品房出售方案影响的探讨

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房产测绘成果对商品房出售方案影响的探讨　　
　　内容摘要：本文作者长期在深圳从事房产测绘工作,也多次到有关省份参加房产测绘专题的专题调研,对房产测绘有一定的见解和理论,本文所写内容主要是根据深圳案例结合国内情形进行比照,分析了房产测绘成果对目前售房方案的影响，并对此提出了自己的见解。
　　一、目前市场上商品房交易的几种模式
　　自从国家取消福利分房，实行分房的货币化后，商品房作为一种特殊商品的概念已经被广大购房者所认同和接受。从开发商手中或房产交易所等中介机构中购买自己称心如意的住房已经成为人们置业的主要方式。然而由于法律、法规的不健全，有法不依、执法不严，开发商或中介机构存在投机取巧的行为；测量部门人员技术不全面、责任心不强，出具的资料不符合规范；政府监督部门没有认真履行职责等原因存在，使少量商品房面积存在粗差，造成面积严重“缩水”或“涨水”，极大地损害了消费者的利益。造成面积纠纷，成为近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。面积缩水与涨水，公摊面积不明确，面积测绘结果不公开等，是多年来困扰买房人的几大心病。因此社会上对目前的商品房销售方式提出了质疑，有个别省份和城市出台了不同的商品房销售办法，有的已经开始实施。谁料一石激起千层浪，拥护者有之，反对者有之，各执一词，莫衷一是。各地房产界专业人士就此就此展开了激烈。
　　一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和与公用分摊建筑面积（以下简称公摊面积），而套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说，他们关心的是套内建筑面积的大小，更准确地说，购房者关心的是套内使用面积的大小，即在同等单价的前提下，套内使用面积越大，购房者认为越合算，反之则亏。目前在商品房的销售中以建筑面积作为销售的计量单位，消费者无法知道套内墙体面积、公摊面积，当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少，无法知道自己的权益是否受到侵害。
　　根据建设部出台的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套单元出售，也可以按套内使用面积或者建筑面积出售，前不久还出现了按套内建筑面积出售的。依据《商品房销售管理办法》，各省市分别制定了当地的商品房计价和销售办法，据了解，广东省建设厅、物价局曾于去年联合下发了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，明确宣布商品房以套内建筑面积计算房价，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入总成本，即套内建筑面积销售单价包含公摊面积的成本，公摊面积不另行单独计算。而深圳现行的房地产买卖合同文本却规定有三种选择：一是按建筑面积计算；二是按套内建筑面积计算；三是按套计算。
　　目前在商品房交易过程中，一般都是以建筑面积和套内建筑面积作为销售的主要方式，尤其是前者占有主导地位，只有极个别的项目采用按套（一般只有在拍卖房产时采用）和按使用面积出售。到目前为止，笔者很少听说市场上在商品房的交易中以套内使用面积（或称净使用面积）作为销售的计量单位。因此本文主要是对前面两种销售方式与房产测绘的关系进行分析，后面两种只作简单的说明。
　　二、产生以上几种模式原因的探讨
　　目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规都不尽相同,主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）、国家标准《房产测量规范(gb／t17986·１—2000)》及各省市地区根据当地习惯制定和颁布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定。其中深圳市的根据当地的建筑风格和习惯在总结以前的经验的基础上,经过几年的实践操作,根据国家的有关规定和通知,制定了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》和《深圳市建筑设计经济技术经济指标计算规定》，作为指导深圳市房产测绘的作业原则，非常详细地规定明确了各类型建筑的计算方法、公用建筑面积的分摊原则和分摊方法、可分摊和不可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间,采用经国土资源部验收通过的房产测绘软件进行作业,这种作业方式和形式在国内同行业中属于领先水平。
　　在分析目前市场上采用的几种商品房销售办法，首先我们必须弄清楚以下几个概念：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积。
　　1、建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
　　2、套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积）＋墙体面积＋阳台建筑面积
　　3、套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积
　　4、房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。
　　根据对以上概念的阐述，建筑面积与套内建筑面积就只有一个应分摊的公用面积的区别，套内面积与套内使用面积也只是一个结构面积与阳台面积的区别。目前在消费者理解不透就是应分摊的公用面积，虽然国家有关部委和各级地方政府都制定了相应的分摊面积分配方案或规定。购房者知道了分摊的原则，哪些部位可以分摊，哪些部位不能计入分摊的面积，但购房者仍无法知道每一个具体的部位分摊的数值到底是多少，分摊各部位的数值加起来是否与购买的该套房屋总公摊面积相、到底有多大的套内使用面积等。向开发商索要相关资料，开发商一般不会配合，使购房者一头雾水，最后只能糊里糊涂地签合同认购。
　　按套内面积售房，其实解决的是信任危机问题。房产测绘是一项专业性非常强，责任心重大的技术性工作，由专业测绘队伍出具的房屋面积测绘报告的过程不是每个业主所能够完全理解的，他们对其中的计算过程、方法、依据、标准是想了解又无法具体、明了地弄清楚，因为面积分摊过程是摸不着看不见的，具有隐蔽性。社会上发生的种种房产纠纷表明，症结往往出现在公摊面积不清，正是因为上述原因的存在，有人就把按套内建筑面积售房的设想提出来了。因为套内面积的测量非常容易，所以此种售房方式一经提出，便大受消费者欢迎。
　　三、分析各种商品房交易方式的利弊
　　按套内建筑面积出售的优点在于既简单又省事，便于购房者测量、核对，购房者无须足够的专业知识一关上门就能用尺把房子的套内面积量个清楚。目前国外有些国家和地区开始实行套内面积出售的办法。但是据笔者调查在国内还没有哪个省份或地区制定出了套内面积计算商品房售价的具体的规则，也没有具体确定公用面积计价方式。按套内建筑面积售房也许是一个省事的办法，但不是科学的办法。作为开发商,他的经营目的就是一个效益的最大化，会不会因为按套内面积售房，有可能造成其经济效益的降低，因此可能会产生以下几点隐患：
　　1、开发商在建设过程中可能会减少公共配套建筑的面积，从而降低项目整体品质。
　　2、开发商有可能把不属公摊的面积打入套内成本，购房者吃了暗亏还不知道是怎么回事。
　　3、为了能增加套内使用面积,不法开发商可能会将套内墙体变薄，降低建筑安全成本，减少套内阳台面积可能对商品房的外观和使用功能造成影响，使业主的生活品质降低。
　　4、按套内面积出售，有可能发生公共面积部分被发展商或物业管理公司占用，小业主利益被损害的情况。
　　因此有人认为按套内面积售房，恐怕无助于问题的明朗解决，反而会使公摊面积等易于发生问题的环节更加带有隐蔽性。
　　　　现在绝大部分房产方面的专家认为目前以建筑面积出售对消费者可能更有保障。他们认为房子的价值体现在各种建筑功能空间有机、合理地构成，它应该包括为整栋服务的公用设施等。如果一味追求套内面积而不顾及整栋建筑乃至整个小区的整体环境的情况，对购房者的利益也存在危害。目前按建筑面积售房比较流行的原因主要出于以下几个方面:
　　1、现在所有商品房的建筑面积并不是开发商说了算的，都须专业部门根据制定的规范、规则进行测量计算,最后要经过政府权威部门的监督与检查，所以从理论上来说，建筑面积结果应该是可靠的。商品房出现“缩水”与“涨水”现象只是个案而绝非普遍现象，而且，现在的购房合同示范文本上已经有了“套内面积”这一栏，规定开发商应该填写，购房者可以由此了解套内面积的情况。
　　2、便于和我国目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积和套内建筑面积，产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以套内面积出售，势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。
　　3、尽管套内面积能表现房屋的功效，但消费者买房更为关注的是自己的权益。而消费者拥有的房屋财产权是由两部分（更多精彩文章来自“秘书不求人”）组成的：一部分是独立产权，以套内建筑面积的形式表现；一部分是共有产权，以分权后的公用建筑面积的形式表现，两者不能分离。从长远来讲，消费者购买房屋，转化为固定资产，既会关心使用功能，也会关心资产的价值量。套内面积不能表现共有产权，也不能表现全部的财产权益。因此，以套内面积出售不利于表现产权人的权益。
　　4、就国外的普遍做法来看，许多国家或地区采取建筑面积计算房价款。我国采用的按建筑面积售房是借鉴国外房地产市场的做法，因为通过按这种方法可以比较好的解决物权问题。
　　四、提出解决纠纷的方法
　　通过分析现在市场上采用的几种商品房销售办法，根据我国目前的市场形式和国际惯例，我认为商品房按照建筑面积销售为好。问题的症结均在于公用面积的确定、分摊计算上。其实公用建筑面积的计算与分摊并非那样复杂、那样难懂。目前要使消费者对房地产市场树立信心，打消疑虑，只有通过一个简单的道理，即“明明白白消费”，要做到这一点就要使公用建筑面积的分摊做到合理、合法，还要尽量明了、清晰，要做到这一点我认为并不难。理由有四点。
　　１、房产测绘机构和监督部门严格按照《房产测量规范(gb／t17986·１—2000)》（2000年8月1日）以及各城市根据国家标准《房产测量规范》的原则和各地的实际情况制定本城市的《房屋面积测算细则》或补充规定进行房产测量，另外建设部《商品房销售管理办法》规定了商品房的销售面积与实际面积之差，不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。以及国家建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》(建设部令83号)和国家质量技术监督局公布的《商品房销售面积计量监督管理办法》中也对房产测绘提出了具体要求。通过以上规范、规程的贯彻实施，已经较好地规范了房产测绘制度，使其具有了足够的权威性。
　　２、通过业主委员会可查清公用面积清单并进行实测。套内面积按不同户型，不同方位各选测几套作为代表进行测量即可。测量结果可以与房产证上的面积进行比较，根据差值情况采取相应的措施。
　　３、建筑面积（套内面积加分摊面积）才能完全体现房屋的所有权和土地使用权，单以套内面积则不能。从长远着想，这一点不能忽视。比如房屋因种种原因需折除重建，势必会因公摊面积不明确而引起麻烦。
　　4、按照建设部、国家测绘局去年5月1日颁布实施的《房产测绘管理办法》要求，测绘与管理必须分离。现在国内有些城市的房地产测绘市场开始开放。过去房地产面积测绘权只掌握在建设部门控制的几家测绘机构手中，缺少竞争机制和监督机制。开放后的房地产测绘市场放开，情形就不同了，只要有相应的测绘资质，遵循国家及地方相应的法规，接受当地质监部门的监督检查，原则上任何一个测绘机构对同一宗业务都有同等的测绘机会，消费者终于在“房屋建筑面积测量”上有了知情权和选择权。
　　房屋测绘部门在进行房产测绘过程中应该依法测绘，严格遵守各项技术规程，有效保护购房权益，在实施测绘的过程中做到：
　　●严格遵守国家法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，接受当地房地产管理部门和测绘管理部门的技术指导和业务监督实，对其完成的房产测绘成果质量负责。
　　●认真核实公用建筑面积名称和它的服务范围，分析建筑物各个功能区的情况，根据规范、标准等的要求进行公用建筑面积的分摊计算。
　　●出具的房产面积测绘报告应该清楚地列出各套的套内面积、分摊面积，准确标注各主要边长数据；整栋房屋的公用建筑面积的名称以及面积和它们的分摊范围，在报告中应该列出各套以及公用建筑面积的位置平面图等，这样才能使建筑面积应透明计算规定清楚。
　　●测绘部门应该采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，建立严格的质量保障体系，在作业过程中认真把好质量关，对其完成的房产测绘成果质量负责。
　　为了最大限度地保护消费者的利益，笔者建议应从下面三个方面加强管理。
　　1、在签订《商品房买卖合同》时消费者与开发商应在合同中约定公摊面积增加的处理方式。即在签订合同时补充协议中应明确约定：在公摊面积增加超过一定幅度时，买受人有权退房或公摊面积增加部分买受人不承担房价款。同时在补充协议中约定，如对公摊面积的测量结果有疑问，双方事先指定一个公认的测量机构，进行重新测绘并约定测量费用的具体支付方法。
　　2、改革我国目前的测量制度，建立我国独立的测量师制度。测量师及执业机构对其所出具的测量成果负完全法律责任，同时使房地产管理部门变“运动员”为“裁判员”，以第三者的身份实行监督管理。测绘服务部门受开发商委托进行测量，其测量结果又受到管理部门的监督检查，既避免了开发商的欺诈行为，也避免了管理部门直接参与测量而使公正性受质疑。
　　3、政府主管机关制定相应的法规，如建立开发商对公摊面积数据的公示制度，即责令开发商在与购房者签订合同之前，小业主有权知道经具有资质的测绘部门测算明晰的房屋面积测绘报告，在面积测绘报告中列出商品房的套内使用面积、墙体面积、套内面积、分摊面积和建筑面积，并在备注栏中说明上述面积的关系。
　　4、政府主管机关应该加强对房地产开发、施工的监管力度，开发商必须按照经建筑管理部门批准的图纸施工，特别是已经做过预售并且卖出部分期房的建筑不得随意更改设计图纸。
　　结束语
　　房产测绘部门应当加强技术人员的专业知识培训和实践经验积累，提高房产测绘技术水平，从业人员都要树立良好的社会责任感和较强的职业道德,测绘中严格按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定;房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督,保证房产测绘成果的质量，测绘单位对完成的房产测绘成果质量负责。向社会提交质量可靠的测绘成果。
　　总之，以什么方式来作为商品房销售的计量单位问题，关系到市场经济中的公平、公正问题，从长远来看，商品房的销售计量依据应从目前的以建筑面积计量过渡到以套内使用面积来计量，最后取消以建筑面积来计量是大势所趋。当然，在这个转变过程中，其它与之相关的法律法规也应随之变化，规范商品房买卖过程当中的测量问题也必须得到解决。这样在政府主管部门管理到位的前提下，处于弱势群体一方的合法权益是能得到保证的，买卖双方的权利、义务也会渐渐趋向于一致。
　　作者：谢优平2003年11月22日
　　

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