县物业管理现状及建议
**县城是一个移民全迁县城，因三峡工程移民而建，因移民而兴。据地理信息普查统计，县城已有89000多户，房屋10621栋，建筑面积1300多万平方米。随着城市的发展，物业管理愈显重要。对此，今年5月中下旬，县人大常委会组织对县城物业管理情况进行了专题调研，对照物业管理有关法规和政策，分析研判，提出进一步加强物业管理的对策建议，供决策和实际工作中参考。
一、现状
调查研究，综合研判，基本结论是：我县县城物业管理起步晚，发展快，问题多，任务重，需加强。
由于县城是移民迁建县城，从1**2年奠基，到**年，移民为先为重，全力抓迁建移民，对物业管理无研究、无措施、无人员。**年大规模移民迁建结束后，随着商品住宅的开发，城市发展管理的需要，以单位为主体聘请人员开展门卫值守、清扫保洁、护楼守院措施逐步采取。培育、引进物业服务企业，开展物业管理，2008年才开始。
近年来，县委、县政府高度重视县城物业管理，主要领导和分管领导多次组织研究，采取了一系列有力措施。**年，县政府制发了《关于进一步加强物业管理意见》，明确了有关部门的职责和扶持促进措施。有关部门、街道办事处、居民委员会积极配合，扎实工作，取得了较好成效。
物管企业加快培育。截止目前，我县共有物业服务企业25家。其中，一级资质2家，二级资质1家，三级资质12家，暂定三级资质10家。物业服务从业人员1200多名。
物管覆盖面逐年增加。根据物业服务企业备案统计，已经实施物业管理的房屋面积546.96万平方米，其中，多层房屋101.3万平方米，高层房屋241.3万平方米，办公用房58.36万平方米，商业用房11.37万平方米，学校68.45万平方米，工业园区52.47万平方米，其他用房8.71万平方米。新建商品房住宅前期物业管理做到了全覆盖，机关事业单位办公区域、学校、医院、国有生产经营单位、规模以上民营企业物业管理比较到位。
专项维修资金的归集管理比较规范。我县于2008年开始启动住宅专项维修资金的收取工作，已相继开立35个楼盘账户信息、11062个业主账户，归集资金**52万元。目前，只有滨江国际和绿森名都小区共支出维修资金28.6万元。专项维修资金严格按照住建部《住宅专项维修资金管理办法》和《重庆市物业专项维修资金管理办法》进行管理，由建行、工行、农村商业银行代管。今年初，三家银行和国土房管局引进建立专项维修资金网络管理系统，进一步规范了管理。国土房管局增设了一台触摸屏自主查询系统，方便广大业主对专项维修资金本息的查询。
物管法规政策宣传培训有所加强。近年来，主管部门通过开展整顿规范物业服务市场专项检查，充分利用网络、6.25土地日等宣传载体和契机，组织物业服务企业在物业小区制办板报、印发传单、举办联谊活动，外出考察观摩学习，加大《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《重庆市物业管理专项维修资金管理办法》等宣传力度。**年8月和今年5月，邀请市物业管理专家，对物业从业人员、街道办事处分管领导、居委会负责人开展培训。宣传培训和专项检查整顿，促进了物管意识的增强和物管服务水平的提高。
二、问题
我县县城物业管理领导重视，有关部门和街道、居委会扎实工作，取得了成效，但问题、困难、矛盾依然不少，离全覆盖、规范化管理的差距很大。
（一）移民迁建区老旧住宅物业管理推进难。纯居民（包括云安国有公房住户）联建房、占地移民安置房、企业迁建职工安置房、机关事业单位迁建职工集资建房，基本上是“四无”，即，大多数是开放式单栋房，无相对闭合的小区，不便管理；无管理用房，物管企业和业主委员会没有办公场地；无专项维修基金，公用设备设施无钱维修；业主无物管意识，有的连少量的清扫保洁费都不愿交。这给引入物业管理企业进行物业管理带来相当大的困难。这四类居民中，只有供电公司、县政府、国税、交通、人行、农商行、建行、农行等职工宿舍引入了物管企业管理；有的机关事业单位是单位补一点，住户出一点，请人清扫保洁，守楼护院；居民联建房、占地移民安置房，改制企业安置房，多数清扫保洁都无专人负责。
（二）业主管理机构难建立。物业管理是业主的集体自主管理。管理的机构是成立业主大会、选举业主委员会进行管理。制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，有关共有和共同管理的其他重大事项，由业主共同决定，业主委员会执行业主大会的决定事项。由于每个物业管理区域的业主数量多，业主集体决定事项需有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数的业主参加，业主大会召集难，意见统一难；由于无资金来源，业主大会、业主委员会开展管理没有必须经费保障；由于业主委员会成员没有待遇，无偿服务，费力又不讨好，没有多少人愿意热心服务。目前，我县县城已经实行物业管理的，外滩小区、绿森名都、晶都国际等10个小区成立了业主大会，选举了业主委员会，其余小区都没有成立。多数商品房开发是建设单位自己成立或选聘的物业服务企业进行前期物业管理，进行招投标方式竞争择优选聘物业服务企业的也只有两家，其他单位小区，包括住宅在内，亦是单位选聘的物管企业，导致业主意见集中不起来，业主有意见建议物管企业也难采纳。
（三）物管企业服务不到位不规范。主要原因一是我县物业管理起步晚，物业企业成立时间短，服务经验不足，从业人员亦没经过全面培训。二是我县从**年开始实行前期物业项目招投标管理，起步较晚，以前物业项目多数由开发商定的，部分物管企业靠不切合实际承诺或跑关系等争取物管项目，承诺事项有的又无法兑现。三是开发商遗留问题比较多，物业服务企业在接管物业时不注重物业查验，开发遗留问题、矛盾纠纷转嫁到物管企业无法解决，从而引发矛盾纠纷。四是物业服务收费低，企业运行困难。县城目前物管收费最高2.4元/m2/月、最低0.2元/m2/月，平均0.83元/m2/月，低廉的服务收费造成企业运行困难，从而降低服务质量，引发业主不满情绪，造成收费困难，恶性循环。五是少数企业法制观念淡薄，存在侵害业主合法权益的现象。六是制度不健全不落实，监督查处乏力。
（四）业主物管意识普遍不强。由于县城推行物业管理时间不长，大多数业主无物管意识和习惯，特别是一些老旧住宅业主，认为这么多年没有物管，日子照常过，花钱买物管不划算。有部分业主消费水平低，无钱交物管费，每月几元的垃圾处理费都不愿交。意识不强，消费水平低，是移民迁建区住宅推进专业化、标准化、规模化物管难的一个重要因素。
三、建议
根据县城物管现状、问题，对照有关法规和政策，借鉴外地经验，进一步推进、规范、加强物业管理，应针对性采取以下措施。
（一）着力增强业主物管意识。这是推进物业管理的关键所在。通过会议、座谈调研、印发资料、矛盾纠纷调解、违反物管法规问题查处、电视、广播、网络、报刊等多种形式，多种渠道广泛深入宣传物管法规和政策，实施专业物管的好处，促进业主提高和统一认识，增强物管意识，依法维权。
（二）着力提高物管覆盖率。提高物管覆盖率主要是提高住宅物业的物管覆盖率。现在新建住宅主要是商品房开发，都实行了前期物业管理，难点是移民迁建的居民（包括云安镇国有公房住户）联建房、企业迁建改制的职工住房、机关事业单位迁建的职工集资建房、占地移民安置房、“两镇”灾民安置房、工业园区和县城发展征地农民安置房。这六类房屋的物管，应划分责任，分类处置，针对性解决一些问题。一是明确责任。机关事业单位迁建的职工集资建房的物管，由单位为主体推进；居民联建房、改制企业职工住房、占地移民安置房，由所在街道办事处为主推进；征地农民安置房分别由工业园区管委会、北部新区管委会和相关街道办事处负责推进，“两镇”灾民安置房的物管，由相关街道办事处和北部新区管委会负责推进，人和、盘龙的物管由两个街道办事处推进。二是解决物管用房。“两镇”灾民安置房、征地农民安置房，还有房屋的（包括门市）应明确落实物管用房；其他老旧住宅没有物管用房的，应采取扶持政策购买、租赁或有地势条件，在不影响消防安全和市容市貌前提下，由规划局选址，给予资金补助搭建。三是通过调研，对单栋物业划片引入一个物管企业管理。但仍以公共设备设施为基础，成立业主大会，选举业主委员会，分别与物管企业签订合同。对确实无法引入物管企业管理的分散住宅、未依法成立业主大会和选举业主委员会的，按照重庆市《物管条例》第十二条规定，由街道办事处在征求业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定居委会代行业主委员会职责。四是开展综合整治，为推动物管创造一定条件。五是逐步解决没有专项维修基金问题。第一，动员业主交。第二，房屋过户时，补交专项维修基金后才能过户。第三，政府从三峡后扶、土地出让收入中提点资金，建立应急物业管理基金，主要用于消防等重大安全隐患的消除。
（三）着力推进业主管理组织建立。业主管理组织，即业主大会、业主委员会。目前，县城物管绝大多数没有成立业主大会，未选举业主委员会。对已建成的老旧住宅应根据不同类别，划分明确责任，动员协调，指导服务，推动首次业主大会的召开。首次业主大会所需费用，由责任单位负责；还没有完成交付的和今后建设的，首次物业大会的经费由建设单位承担。（深圳市、江苏省是这样规定的，在物业承接查验前计提，交由物业所在街道办事处代管。）首次业主大会后所必需费用，理应由全体业主负责，但鉴于目前的状况，多渠道筹措解决，即业主出一点，物管企业支持一点，有条件小区，经业主同意和有关部门批准，可以允许业主委员会开展停车服务、广告位出租等，经营收支严格建账，定期公示，用于业主委员会必备经费或弥补物管费、大修基金等。同时，政府通过考核奖励的方式给奖励，逐步过渡到“谁受益谁出资”和“民事民议民定”的轨道上来。
（四）着力规范物管企业的服务。指导和督促物管企业健全完善内部管理、公共秩序维护等制度，依法履行服务合同，严格按照国家和本市有关物业管理技术标准及行业规范提供专业化服务，不断提高管理和服务水平。加强从业人员培训，不断提高管理和服务技能。严格物管企业资质和从业人员从业资格管理，推行招投标择优竞争，落实“五公开两监督”，加强检查和违法违规行为的查处力度，促进物管企业制度健全，服务规范，质量提升。建立物管行业协会，强化自律管理。
（五）着力健全和落实制度。物业管理制度较多，就我县而言，目前重点要健全和落实十项制度。即，物业管理联席会议制度、物管企业选聘招投标制度、物管企业履约保证金制度、业主委员会备案和公示制度、物业服务合同备案和公示制度、新建物业临时管理规约备案制度，物业和物管档案资料移交制度、物业承接查验制度、矛盾纠纷处置责任制度、考核奖惩制度。
（六）着力解决有人指导监督的问题。随着城镇化的快速发展，物业管理任务越来越重，管理体制和人员明显与繁重的管理任务不相适应。主管部门仅房管所一名同志负责日常工作，街道办事处、居民委员会没有相对固定的岗位人员。建议给房管所增加2-3名事业编制，公开招录或选调人员，专门从事物业管理工作。街道办事处、居委会明确机构和岗位人员加强物业管理的指导协调和服务。
