存量土地升级改造工作情况报告

主任、各位副主任，各位委员：

受县政府委托，现将我县存量土地升级改造工作情况报告如下，请予审议。

**年1月26日，县政府出台了《**县人民政府关于进一步盘活存量建设用地提高土地利用效率的实施意见》（东政〔**〕10号），为我县存量建设用地升级改造提供了政策支撑。

一、文件出台的依据

一是国土资源部、全国工商联联合出台的《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》(国土资发〔**〕100号)。文件规定，工业用地和以划拨方式取得的土地，经有批准权的人民政府依法批准后，可以用于经营性开发建设或转让。

二是《安徽省人民政府进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（皖政〔**〕58号）。文件指出，原有工业用地提高容积率不再增收土地出让金。经批准利用原有划拨土地进行开发建设的，补办出让手续并按照市场价补缴出让金。

三是《合肥市人民政府关于盘活存量建设用地提高土地利用效率的实施意见》（合政秘〔**〕101号）。文件规定，企业自有存量土地经市土地管理委员会依法批准并按规定程序补缴土地出让金后，可以升级改造为商业、办公、居住用地。

四是今年出台的《安徽省国土资源厅关于贯彻落实加快调结构转方式促升级行动计划的实施意见》（皖国土资〔**〕40号），进一步为我县的10号文件提供了政策依据。文件规定，以协议出让方式取得土地使用权的工业用地和以划拨方式取得土地使用权的土地，经批准可以改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途。

二、文件出台的背景和过程

（一）出台背景

一是贯彻落实省、市文件精神，转变用地方式的需要。省政府出台《关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（皖政〔**〕58号）和市政府出台《合肥市加强土地管理进一步做好节约集约用地工作意见》（合政〔**〕31号），均明确提出市、县政府对节约集约用地负总责。当前，我县在土地利用上存在结构不合理、区域发展功能单一、土地粗放利用、质量效益不高等问题。因此，必须调整用地布局、优化土地利用结构，推动经济结构调整、发展方式转变和产业层次提升。

二是调整完善土地供应政策的需要。“十二五”期间，我县共争取建设用地指标3.5万亩，有力地保障了全县经济社会发展的用地需要。“十三五”期间，我县将面临用地指标更加紧张与土地闲置浪费的双重矛盾；面临保护耕地与保障发展的双重压力；面临转变土地利用方式与转变经济发展方式的双重考验。严峻的现实倒逼我们必须进一步解放思想、创新思路、建立制度、适应需要。

三是提高土地利用效益，促进产业转型升级的需要。传统的收回再出让模式，往往忽视原土地权利人利益，企业退出意愿不强，缺乏内生动力，导致回收难度大，成为产业转型升级的阻力。以政府为主导的土地收回模式，导致政府收回成本高，拆迁难度大，人力物力投入大。因此，需要进一步完善土地供应政策，激发企业内生动力，促进企业改造升级和转型发展。

（二）出台过程

**年5月，根据合政秘〔**〕101号文件精神，县国土资源局草拟了《**县人民政府关于进一步盘活存量建设用地提高土地利用效率的实施意见》，然后广泛征求了县政府相关部门、各乡镇（园区）以及企业代表的意见，并经县国土资源管理委员会和县长办公会多次讨论研究，进行了多轮修改和完善。

**年1月26日，县政府颁布了《**县人民政府关于进一步盘活存量建设用地提高土地利用效率的实施意见》（东政〔**〕10号）。同时向市政府法制办和县人大进行了备案，并在《合肥晚报》以专版的形式对文件进行了全方位的解读。

三、文件实施情况

实施存量土地升级改造必须坚持严格的规定和程序。

在办理流程方面：一是土地使用权人向所在地乡镇人民政府、园区管委会提出申请，经审核符合区域发展需要、城镇功能定位后，报县国土资源局，由县国土资源局会同县规划局、环保局提出前期审查意见。二是县规划局根据审查意见，履行前期规划手续，并按照相关规定进行公示后，报县规划委员会批准。三是县国土资源部门根据审查意见，编制土地处置方案，报县国土资源管理委员会批准。四是土地处置方案在市县相关媒体公示且公示期满无异议后，签订土地出让合同或补充合同，办理用地手续。五是县规划局依据土地出让合同或补充合同履行后期规划行政许可手续。

在地价确定方面：一是县规划局对升级改造地块出具规划设计条件。二是县国土资源局委托土地评估机构依据规划设计条件对升级改造地块进行地价评估。三是县国土资源局依据评估价格，同时参照周边同类土地出让最高价格确定土地出让参考价。四是经县国土资源管理委员会研究决定土地出让最终价格。

文件出台以来，用地企业申请升级改造非常踊跃。目前已申请升级改造的企业达数十家，经审核批准同意17家，已办结4家，正在办理的13家。

（一）已办结的4家企业项目进展情况

一是合肥厚诚工贸有限公司于**年 5月11日申请升级改造。宗地位于**经济开发区长**路与祥和路交口东北角，面积为65204.0平方米（合97.81亩）。经县政府专题会议研究，同意土地用途由工业用地调整为居住用地，容积率≤2.4，建筑密度≤16%，土地出让年限为70年。经县国土资源管理委员会**年第5次主任会议研究，决定按229万元/亩补缴土地出让金，实际需补缴22397.5740万元。目前，该项目已开工建设，并进行了预售。

二是安徽江淮起重运输机械有限公司于**年4月9日申请升级改造。宗地位于**经济开发区长**路与汊涧路交口东南角，面积24411.8平方米（合36.62亩）。经县规委会**年第2次主任会议研究，同意土地用途由工业用地调整为居住用地，容积率≤2.4，土地出让年限为70年。经**年6月1日县长办公会研究，决定按229万元/亩补缴土地出让金，实际需补缴8385.4533万元。目前，该项目已开工建设，并进行了预售。

三是安徽龙东经贸有限公司于**年1月12日申请升级改造。宗地位于**经济开发区长**路与晨光路交口西南角，面积为15855平方米（约23.8亩）。经**年5月21日县长办公会研究，同意规划容积率由≤1.0调整为≤3.2，土地用途为商服用地（商务办公、餐饮娱乐），土地出让年限为40年，补缴土地出让金2306.9025万元。目前该项目已开工建设。

四是合肥新华书店有限公司于**年10月19日申请升级改造。宗地位于**县店埠镇人民路北侧，面积5931.3平方米（约8.9亩）。经县国土资源管理委员会**年第1次主任会议研究，同意土地用途由仓储用地调整为商业用地，容积率为0.92，建筑密度为37%，出让年限调整为40年，补缴土地出让金606.1789万元。

（二）正在办理的13家企业情况

目前正在办理升级改造的企业有合肥美菱太阳能有限公司等13家企业，总面积535.51亩。

按分布区域分类：经开区9宗、面积491.91亩；撮镇镇3宗、面积27.**亩；店埠镇1宗、面积16.28亩。

按升级改造用途分类：升级改造为居住的5家、面积317.51亩；申请改造为商住的2家、面积46.64亩；申请改造为商业的6家、面积171.36亩。

办理进展：已公示，待签订补充合同的3家、面积167.61亩、拟补缴土地出让金42917.6412万元；正在进行土地评估的4家、面积180.26亩；正在出具规划设计条件的3家、面积35.60亩；正在履行前期手续的3家、面积152.04亩。

四、政策实施的红利

实践证明，我县实施的存量土地升级改造政策是提高存量建设用地使用效率，促进城镇快速发展的重要措施，是实现“用好增量、优化存量、用活流量、提高质量”目标的重要手段。

（一）有利于减少对新增建设用地的依赖。省政府每年分配给我县的正常批次用地指标严重不足，我县主要是通过土地整治、工矿废弃地复垦等手段，依托“增减挂钩”项目置换土地指标来满足县域经济社会发展的用地需求。随着土地后备资源的日益减少，“增减挂钩”项目的实施越来越难，建设用地指标不足已在一定程度上制约了我县的建设和发展。这就要求我们必须解放思想，转变思路，充分挖掘存量建设用地潜力。从全县范围来看，我县存量建设用地数量巨大，城区范围内存在着不少低效利用的工业企业，乡镇范围内存在着大量的闲置校舍和商粮供土地。若将上述存量建设用地充分盘活利用，将会极大地减少我县对新增建设用地的依赖。

（二）有利于减少政府支出，增加财政收入。大部分存量建设用地是由使用权人以有偿的方式从政府手中合法取得的，且已使用了较长时间。使用权人可以在合法的范围内赠送、转让、置换、出租、抵押土地使用权。除非明显危及公共利益，政府不仅无权干涉，还有义务积极保护土地使用权人的合法权益。存量建设用地产权现状存在差异，若仍用政府收储方式来化解，不仅难行通，还可能会激发社会矛盾。如果政府一味地以收储后“招拍挂”方式进行供应，在收储价格、拆迁安置以及前期的开发整理方面都面临着诸多困难，收储成本较大，县财政将难以承受。通过存量建设用地升级改造，让企业在符合城镇规划的前提下，自行对原有土地进行升级改造，涉及的单位内部职工安置、设备搬迁和建筑物处置，由土地使用权人自行负责，同时按规定补缴土地出让金，这不仅减轻了政府负担，还能增加财政收入。

（三）有利于旧城改造，提升城区品位，促进城市协调发展。

相对于城区周边，老城区的拆迁成本较高、安置难度大。多年来，我县旧城改造这块“硬骨头”一直难以啃动。建立存量建设用地退出激励机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，盘活城镇存量建设用地，释放闲置、低效用地的潜力，已成为旧城改造、提升城市品位的不二选择。

（四）有利于促进产业结构调整，实现土地效益最大化。土地升级改造是加快推进城市化进程的重要手段，是集约节约利用土地、实施退二进三的有效办法，也是部分特困企业顺利退出的较好途径。一方面部分企业经营情况不佳，土地利用水平低下，纳税基本为零，甚至形成“僵尸企业”；另一方面却占用大量的土地资源，造成土地资源严重闲置和浪费。因此，建立低效利用的工业用地异地置换和部分退出机制，有利于产业结构的调整，有利于最大限度地发挥土地效益。

五、存在问题和下一步工作打算

应该说，实施存量建设用地升级改造效果明显，但其存在的问题也不容忽视。在下一步的工作中，我们必须足够重视，切实采取措施，趋利避害，扬长避短。

1、从目前已实施升级改造的项目来看，主要集中于住宅项目，存在冲击现有增量房地产市场的风险。所以实施存量建设用地升级改造必须分区域、分阶段进行，要将升级改造计划统一纳入到普通商品房年度供应计划中，使升级改造工作有序推进，以促进增量和存量房地产市场协调发展。

2、部分申请升级改造的企业自身实力不强，实施升级改造后，可能造成工程烂尾。因此，在今后的项目审批中，我们将更加注重对升级改造企业及与其合作的地产开发商自身实力和诚信方面的审核把关，确保实施一个项目，成功一个项目。

3、面对政策利好诱惑，一些经营情况较好的工业企业也纷纷放弃原有的经营模式，提出升级改造申请，这很可能会造成实体经济的萎缩。所以，在实施过程中，我们要将淘汰落后企业和保护优势企业相统一。对经营较好的工业企业，采取多种鼓励措施，让企业做大做强。

4、部分项目存在产权不明、债务不清等历史遗留问题。今后在处理历史遗留问题时，我们将本着有利于提高土地效益，有利于改变城市整体形象的原则，按照“一事一议”的方式协调解决。

5、在升级改造项目实施过程中，往往都是单个项目的实施，不利于城市附属设施和一些服务设施的选址建设。下一步，县政府将研究制定有关政策，综合考虑，统筹推进。

主任、各位副主任，各位委员，尽管实施存量建设用地升级改造政策依据充分，但在合肥市及五县（市）中，我县仍然属于率先突破、先行先试，因此，方案考虑不周、制度不够完善在所难免。我们将以此次会议为契机，按照会议的要求，进一步把此项工作谋深、谋细、谋实，确保取得实实在在的效果。