组图保险公司不动产投资问题研究第2页
产包括工业、商业、住宅用房地产；基础设施建设包括高速公路、港口、石油储备基础设施、东北老工业基地建设等。联系到我国将要举办年奥运会和年世博会，保险资金也可被允许参与投资这两个大型重点建设工程项目。不动产投资比例上，可结合国外规范参见表和我国实际情况设定在—之间，而无须对寿险、非寿险公司加以区分。×表部分国家和地区保险公司不动产投资比例上限单位：
×＇＇国家和地区
×＇＇＇＇美国
×＇＇＇＇德国
×＇＇＇＇日本
×＇＇＇＇台湾
×＇＇＇＇韩国
×＇＇＇＇新加坡
×＇＇＇＇不动产投资比例上限
×＇＇
×＇＇
×＇＇
×＇＇
×＇＇
×＇＇
资料来源：金融会计
作为不动产投资的突破口，保险资金可首先被允许投资基础设施建设。保险资金特别是寿险资金具有长期性、稳定性等特点，而基础设施项目建设具有投资金额大、建设和运营周期长、投资回报稳定和安全的特点。两者很好的结合起来，不仅可以支持国家经济建设，还可以提高保险资金使用效率，实现双赢的格局。××年月日，《国务院关于投资体制改革的决定》出台，明确提出“鼓励和促进保险资金间接投资基础设施和重点建设工程项目”，也在最高层次上为保险公司投资不动产指明了方向。
三投资模式
保险公司投资不动产应以间接投资为主，直接投资为辅。这是因为保险公司资金运用追求“安全性”、“流动性”和“赢利性”的“三性”平衡，不宜过多直接持有不动产。国际保险业的投资也是如此，保险公司越来越多的持有证券资产包括不动产证券而非直接持有不动产。
间接投资模式：
一证券化模式。购买不动产公司或项目的股票和债券来进行投资，在享有更大流动性的同时获取投资收益。
二信托模式。保险公司委托信托公司进行不动产投资，可以有效利用信托资产破产隔离制度，在确保资金安全的情况下获取收益。文秘114版权所有，全国文秘工作者的114!
三委托贷款或银保联合贷款模式。保险公司委托银行贷款给不动产企业或项目，发挥银行在贷款方面的专业优势，也可与银行联合起来共同放贷。
四抵押贷款模式。贷款人以不动产为抵押向保险公司申请借款，保险公司在这种方式下放贷也相当安全。发达国家保险公司就大量使用这种方式进行不动产投资。
五产业投资基金模式。保险公司以发起人身份组建产业投资基金，专门投向房地产、建设工程项目等。美国很多不动产投资者都采用不动产投资信托的方式，国内的平安保险公司不久前也向有关部门申报设立产业投资基金。
直接投资模式：
一金融租赁模式。保险公司可以发挥资金规模优势购置大型机器设备，并以金融租赁方式出租给受租人以获取稳定收益。
二直接参与模式。保险公司直接出资购置房地产以供出售或出租，还可以直接投资兴建基础设施和工程项目。
需要指出的是，目前我国正在积极探索资产证券化，初期试点有建设银行的房地产抵押贷款证券化和国家开发银行的基础设施贷款证券化。随着试点的成功及其后更大范围的推广实施，不动产证券化将日益普及，保险公司间接投资不动产投资的市场环境也将更加成熟和完善。
四投资风险管理
保险公司内部风险控制。
保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。
监管层外部监管。
在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系不够健全的情况下，监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管，对投资范围和比例、投资模式等做出预先规定。但在总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。
