房地产业稽查过程中的营业税政策问题

营业税是地方税收征管工作中最重要的税种之一，虽然国家税务总局制订了新的《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，同时根据反馈的问题下发了对应的文件予以规范，但随着经济发展过程中出现的各种新问题，尤其是作为经济增长风向标的房地产业，在缴税过程中出现的问题之多，常常使税务稽查人员难以将现行的税收政策执行到位，甚至无法定案。现将实际稽查工作中出现的比较有争议的营业税政策问题进行了归类，有以下几点：
一、以地换房
“以地换房”是房地产开发中常见的取得土地的方式之一，我们稽查人员在实际工作中遇到以下几种情况：
（一）甲方提供土地使用权，乙方（通常为房地产公司）提供资金，由乙方进行立项并建设，建成后按比例分配房屋。对于第一种行为，根据国家税务总局国税函发【1995】156号文件有明确的规定，对双方分别按“销售不动产”和“转让无形资产”征税，对这一点争议较小。
（二）甲方提供土地使用权，乙方提供资金，由甲方进行立项，乙方进行建设，（也就是通常所说的委托建房行为），建成后按比例分配房屋。对这种行为，其他省市有更加细化的规定，满足认定条件的，对其代建费用按“服务业---代理业”征税，不满足认定条件的，仍全额按“销售不动产”征税。但新疆对此没有明确规定，我们在实际操作中不可能引用其他省市的文件，争议较大，建议上级部门进行规范。
（三）甲方提供土地使用权，乙方（通常为房地产公司）提供资金，建成后按比例分配房屋，但甲方不取得房屋，只按固定单价取得房款，房屋由乙方自行出售。对这种行为，我们通常对双方分别按“转让无形资产”和“销售不动产”征税，但因为乙方对甲方支付房款后，又将房屋销售，通常对乙方“销售不动产”的金额有争议。
（四）甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。对这种行为，争议较大，期望上级部门尽快予以文件规范。
二、拆迁补偿
（一）房地产企业支付的拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。目前有小部分企业对支付的拆迁补偿款要求个人到税务机关代开发票，大部分企业都以白条作账。在营业税的征收上，通常的做法是：偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号），按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（但此文件是否适用内资企业，还有待商榷。）对超出面积，按《营业税暂行条例实施细则》规定的顺序确定计税营业额。
（二）对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容上与此类情况比较相似，该文件规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。
以上是我们在对房地产业进行税务稽查过程中遇到的营业税政策问题，需要上级部门予以明确或进一步加以规范。