城市开发类型
1、新开发与再开发：是按照原有土地属性不同分类
新开发：将土地从其他用途转化为城市用途的开发过程，非建设用地转化成建设用地；分为四种方式：外延式（摊大饼&轴线式）、跨越式（卫星城&组团式）、聚合式（城市功能区和组团的聚合）、内涵式（将建筑物更新后转变用途或经改造后提高效用）
再开发：城市空间物质性的置换过程，是一种城市内部转化。
2、公共开发和商业性开发：城市空间可以分为两类，公共空间和非公共空间；公共开发又被称作第一性开发活动，非公共开发则称作第二性开发活动；公共开发的决策以公共利益为取向，把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据；非公共开发的决策以自身的利益为目标，
3、功能区开发：城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发。
4、其他开发：从城市开发过程看分为土地开发（一级开发）和建筑开发（二级开发）；土地开发通常称为七通一平或基地开发，土地开发是建筑业开发的先决条件。
房地产开发特征：综合性、长期性、时序性、地域性、风险性、政策性。
房地产开发的主要工作阶段：
1、投资决策分析阶段：项目选择和项目可行性研究。
2、前期工作阶段：获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。
3、项目的建设阶段：落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。
4、竣工验收与交付使用阶段
房地产开发流程
1、选址（寻找可投资的地块）：1）市场条件判断；2）项目位置选择
2、立项（取得项目开发经营权）：1）投资分析；2）项目建议书；3）可行性研究报告；4）概念设计
3、拿地：1）《建设用地规划许可证》；2）《国有土地使用证》
4、规划设计：1）方案设计；2）方案审批；3）《建设工程规划许可证》
5、开工建设：1）施工队招标；2）《建设工程施工许可证》；3）开工建设
6、竣工验收：1）项目建设；2）工程验收；3）《商品房销售许可证》
总结
1、涉及部门：计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局。
2、提供文件：《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》以及各相关部门的批文。
3、主要证件：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》
项目选择步骤（简）：广泛寻找；精心筛选；初步可研；投资谈判；详细可研；总体决策。
建设用地规划管理内容（简）：使用性质；开发强度（容积率、建筑密度）；其他要求（建筑高度、日照间距、建筑退让、绿地率、标高等）
建设工程规划管理的内容（在土地使用权有偿出让基地上建设）
在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。
土地分类
1、开发程度（土地一级开发）：生地：未进行征地补偿的新区土地。毛地：未经拆迁安置补偿的旧城区土地。熟地：已具备“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地。
2、用途：居住（R）；公共管理与公共服务（A）；商业服务设施（B）；工业（M）；物流仓储（W）；交通设施（S）；公用设施（U）；绿地（G）
土地特点：有限性&不可再生性
使用权取得方式：行政划拨（有限定）；出让（协议—挂牌；招标；拍卖）——土地一级市场；转让（买卖；赠与；交换）——土地二级市场
土地使用权类型：土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，即所有权能的使用权（所有人的使用权）；非土地所有权人对土地享有的权利，即与所有权相分离的使用权（非所有人的使用权）。
划拨特点：无偿无限期
划拨适用范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。
出让内涵：出让主体：出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。出让客体：城镇国有土地。出让内容：指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
出让特点：出让方的唯一性；出让权利的局限性；出让客体的单一性；出让主体的平等性。
招标适用范围：主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。
招标出让步骤：前期准备工作；招标出让文件编制；发布招标公告；投标申请与资格审查；投标；开标；评标；定标；中标及后续工作。
挂牌出让步骤：前期准备工作；挂牌出让文件编制；发布挂牌公告；竞拍申请与资格审查；公布挂牌信息；报价；挂牌截至；现场竞价；《成交确认书》签订及后续工作。
拍卖出让步骤：前期准备工作；拍卖出让文件编制；发布拍卖公告；竞拍申请与资格审查；拍卖会举办；《成交确认书》签订及后续工作。
拍卖出让适用范围：竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。
协议适用范围：主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。
协议出让步骤：需用地单位提出用地申请；编制协议出让方案；底价确认；报批；协商，签订意向书；公示；签订《国有土地使用权出让合同》并公布出让结果；核发《建设用地批准书》，交付土地；办理土地登记。
转让的条件：必须是出让的土地使用权才能进行转让。
转让的原则：转让时，土地使用权合同和登记文件中所载的权利义务随之转移。土地使用权与地上建筑物所有权同时转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
土地使用权收回原因：土地使用权届满。建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。
土地使用权终止：土地灭失（土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自然终止。）；使用者抛弃（由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。）
农地征用补偿：土地补偿费；安置补助费；（土地附着物、青苗补偿费、临时建设用地补偿费、税费）
农地征用类型：公共目的（如为国防、国家机关等公共公益事业发展所需用地）；非公共目的（即为满足城市土地市场一般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需求而进行的农地征用）。
征地原则（五条）
（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则：在征用土地时，必须坚持“以要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。一切征用和使用土地的单位和个人，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。
（2）保证国家建设用地原则：在征用土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。
（3）妥善安置被征地单位和农民的原则：既不要因为征用土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征地而过大的提高农民的生活水平或者超过当地的（4）有偿使用土地的原则：有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地经济效益的经济手段。
（4）有偿使用土地的原则：有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地经济效益的经济手段。
（5）依法征地的原则：建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。
土地管理基本制度：社会主义土地公有制度，国有土地有偿使用制度，土地用途管制制度，占用耕地补偿制度，基本农田保护制度，土地登记制度。
土地所有制：全民所有制&集体所有制
投资风险类型：政策（政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险、法律风险）、社会（城市规划风险、区域发展风险、公共干预风险、住客干预风险、治安风险）、经济（市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、国民经济状况变动风险）、技术（建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障、损坏或施工事故风险、建筑生产力因素短缺风险、信息风险）、自然（火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、气温风险）、国际（国家风险、国际政治风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险、国际经营风险）
可行性研究作用：作为项目投资决策的依据（凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行设计）；作为筹集建设资金的依据；作为开发商与有关部门签定协议、合同的依据；作为编制下阶段规划设计的依据。
可研阶段：机会研究；初步可行性研究；详细可行性研究阶段；项目的评价和决策。
可研内容：封面；摘要；目录；正文（项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评价基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面）；附表；附图。
房地产开发项目财务评价指标
1、财务内部收益率：项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。（内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 ）
2、财务净现值：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和
3、动态投资回收期：项目以净收益抵偿全部投资所需的时间  4、开发商成本利润率：初步判断 
5、成本收益率：等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。 6、投资利润率：投资利润率是指项目的年利润总额与总投资的比率 
7、投资利税率：项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利税总额或项目生产经营期内的年平均利税总额与总投资的比率。
居住区组成：（用地）居住建筑用地；公共建筑用地；道路广场用地；公共绿地和体育场地；其它用地。
（工程）建筑工程；市政基础设施；环境工程。
居住区规划内容
控制性详细规划着重解决各类用地界限、建筑密度、建筑高度、容积率、道路红线位置、断面、控制点座标和标高、工程管线走向、管径和用地范围等控制指标；
修建性详细规划是根据建筑、绿化和空间要求布置平面图，进行道路、建筑、工程管线的规划设计，进行竖向设计和土石方工程设计、编制工程概算。修建性详细规划主要包括：居住建筑规划、公共建筑规划、道路规划和绿地规划。
住宅建筑群体平面布置形式：行列式；周边式；混合式；自由式。
住宅的选择：住宅层数；进深和面宽；长度和体型；层高；户室比。
公建规划设计应满足适当集中、缩短服务半径、符合人流走向、不干扰住户的基本要求。
道路规划设计不能四能八达，而是要“顺而不穿，通而不畅”。
居住建筑设计内容：住宅建筑设计的平、立、剖面设计；住宅结构设计；住宅建筑装修和室内设备的设计；住宅设计的工程概算和预算
城市基础设施内容：能源系统；.给水、排水系统；道路交通系统；邮电、通讯系统；环境系统；安全系统；土地平整工程。 能源设施：包括电力、煤气、天然气、液化石油气、暖气和新兴太阳能设施等；