政府可以从哪些方面进行有效的宏观调控
1.利用手中的土地资源进行调节。
地方政府手中掌握多种市场调节手段，其中最重要的资源是土地。在目前的形势下，可加大住宅建设的土地供给，增加住宅供应量；同时，土地拍卖这种形式也可根据实际作些改进，比如可将拍卖方式改为招标，必要时还可在限定销售房价的前提下拍卖地价，以减少土地价格的提高对未来房价的影响。政府还可考虑邀请专业人士参与制定供地计划，以减少供应结构的失衡。总之，最重要的一点是应当真正意识到政府是城市的管理者与服务者而非经营者，手中的土地资源应成为为最广大人民谋利益的手段。
2.通过有效监管和针对性的税收抑制过度的牟利冲动与投机性需求。
在市场经济条件下，房价高企从本质上说是供给与需求落差过大所致，其根本解决有赖于住房的有效供给。与此同时，炒房套利是一种难以避免的普遍现象，炒房套利一旦形成投机狂潮，会造成房地产市场的大起大落，形成金融隐患，对国家的经济平稳发展不利。政府的基本政策取向应是最大限度地缩小炒房套利的空间，通过有效监管和针对性的税收抑制过度的牟利冲动。比如，有针对性地提高房地产转让税率，完善房地产的增值税率，提高房地产的保有税率，提高购买第二套以上住房的贷款利率与首付比例等。总之，政府政策必须要有前瞻性，同时也要有可实施与可操作性，才能防患于未然，才能防止房价大的马鞍型起落。
3.建立健全完善的住房供应体系，在制度上保证各收入阶层的住房需求。
对于高端住房问题应该主要交给市场去解决，政府只需通过税收、信贷、金融等经济手段进行调节；而对于中低收入阶层的住房问题，政府则负有不可推卸的责任。解决住房保障问题的根本出路在于建立健全完善的住房供应体系，政府应该采取一定的手段与方式介入保障性住房的建设中，并进行相应的控制。如通过“锁定房价、拍卖地价、全程招标”等方式建成适合的经济适用房，同时还应进一步鼓励与培育房屋租赁市场。
总之，宏观调控的目的是使房地产价格对价值的理性回归，是为了让这个行业更加平稳、健康地发展。有效的调控政策，恰好是未雨绸缪，防止房地产价格崩盘的手段。 (作者系广州大学房地产研究所所长、副教授)
如果是已购房者，房产崩盘，价格直线下降，但自己的抵押贷款任是原来的数额，相对崩盘后价格，自己付出的钱太多，不管继承交不交房贷，都是亏。越交越亏得，不交，自己的首付和已付房贷就拿不会来，房子也被拍卖。
    如果是未购房者，看到直线下降的房价，不知何时到底，就会选择观望
无人买房，然后崩盘加剧，开发商倒闭、银行坏账一堆，楼盘无法继续开发，建筑工人失业。同时相关的运输、建材、钢材业没了房地产做主顾，也倒闭，然后失业人数直线上升。失业人口太多，无力消费购买商品，然后商业就萧条了，商店、服务业不景气，连带商品工业就不景气、裁员。这时国家经济就危机了，更多的人就失业了，商店东西卖不出去，普通人生活更艰难，可能连吃饭都有问题。
下文是建立在“房价崩溃，将导致银行破产，从而经济硬着陆，社会进入急剧通缩的噩梦！”这个前提下开始讨论的，但在中国大陆，存在一个巨大悖论，就是我们的体制，将不会允许出现银行丧失支付能力，而被“法律”宣告破产的事情，为了维持银行对储户的“支付能力”，我们的体制决定了，我们的金融主管机构，届时有权任意命令印钞厂工人加班，印钞机昼夜轰鸣，甚至发行大面额新钞，以抵消银行坏账。那么，在中国大陆，房价崩溃，我认为恰恰不会“通缩”，相反，它一开始，就会把全社会拖入“恶性通涨”的噩梦，无数家庭，即使不买房，也将陷入破产，“通缩”，会使得很多产业因为破产，而制造大量失业人口，经济进入大萧条，而我总觉得不受这个经济学一般定律的管束，可能以相反的结果（恶性通涨使绝大部分人丧失购买力），把全部风险转嫁给全社会。
大家看一下这篇文章，银行难道真的会死吗？银行不死，那是不是所有人都得死？房地产崩溃的后果，在中国可能与众不同！
后果一：银行纷纷倒闭，经济急剧衰退
如果房价急跌，银行是最大的受害者。根据权威数据判断，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，可以肯定，房价急挫的结果将是金融机构的噩梦，与此带动资本市场的估价，房价下跌就是下挫30%以上，银行就会受巨创，一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济急剧衰退，中国经济将要重建。
长期来我国房地产开发资金过多依赖于银行贷款，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。实际上，我们知道，商业性的银行现在基本上都进行了股份制改造了。改造后的银行，首先要盈利，而且要保证本金安全，如果房价大跌的话，银行首当其冲受到冲击，坏账增多，银行经营就会成批拖入死地，整个金融体系就会陷入绝境，引发大规模的金融危机，从而从根本上危害我们日益高涨的经济发展势头。
房地产业与银行业互相绑在了一起，的确是一个令人担忧的事情；我们觉得这两个行业为了避免这种一损俱损的风险，就要分散风险，融资多样化：除了房地产公司银行贷款、上市融资和发行企业债券外，房地产企业还可以通过房地产投资基金（比如上市和私募的）、夹层融资以及抵押贷款证券化等多种方式融资。
前主持召开国务院常务会议时指出，要创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金(REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。
样的话就能分散风险，不至于一个倒下了，就倒了一大片。有些关键的局部，决定着整个全局，我们明显的看到：房地产行业与银行是一损俱损的关系，如果这个环节出了问题，整个经济的血管就崩裂了。
后果二：国民经济通胀急剧转为通缩，经济硬着陆
房价的急剧下跌，除了打击开发商本身外，将严重打击投资者对地产投资的信心，消费者的信心也会受到挫伤。鉴于地产在中国经济中所占的比重，经济会从严重通货膨胀急剧转为通货紧缩，导致经济的硬着陆，中国经济将进入萧条期。
房地产再次被政府肯定为国民经济最重要的支柱产业，但一些唱衰者认为只要房价下跌了，老百姓就可以底价买房子了。这种观念要不得，而且不现实。假如出现这种情形的话，老百姓的收入也会随之大降的，还是一样买不起。这里的问题关键是：一些贫困的老百姓就没有能力从商品房去实现居住目标，而是国家保障性住房这一块要解决的问题，无论房价的涨跌，对他们来说，实际上影响不大。
后果三：房产投资者资产缩水，引发社会大动荡
如果房价急剧下跌，房产投资者的资产将会大幅缩水，大部分人是以贷养房，房价下跌幅度深，房产又不能快速套现，跳楼的人将不在少数，而这部分人在社会的影响力是巨大的，他们的利益受到损害，将引发社会的大动荡。
我们先看看一些房地产企业吧：由于整个资金链断了，就相当于军队断了粮草，除了几个大型开发商之外，没有房地产企业能够抵御大环境变坏的风暴。大批房地产企业破产，导致了上下游产业连环萧条，员工要钱、建筑工人要工资、供应商要材料钱，建材行业大量货物囤积，装饰业工人无事可做，运输业司机空守待命。于是，大规模的事情就会出现。比如，拍卖公司资产，，有的哄抢企业物品，有的围攻公司，有的公共场合集会，更有甚者会出现殴打相关人员或严重干扰社会的事件，这些不是危言耸听。
试想一下，我们国家好不容易培养了一个的市场体系，好不容易培养了一批房地产企业，如果这个根本破坏了，只好从头再来，简单重复。
后果四：住房保障体系无法正常实施
价急剧下跌，必然导致土地价格下跌。目前政府将为低收入者实施的建设保障型住房与限价房，主要财政支出由地方政府统筹，支出本来就十分困难。而地价的下跌，断了地方政府很大的财政来源，住房保障体系将难以为继，保障性住房的建设将又进入僵局。这也形成了一种怪局，就是财政收入与地价有着密切的关系。如果地价这么高，还让房价大降，这就是：还想让马儿跑，还想让马儿不吃草，怎么可能呢。
如果一旦房价急剧下跌，引发中国经济的大衰退，首先受到冲击的是那些收入较低的百姓，他们中的很多人可能会进入失业的大军中。应为房地产行业正常运行可以起到带动相关产业链运行，如金融业、制造业、建筑业，建材业、装饰业、家具业、运输业、咨询业、服务业等等，通过房地产为龙头，拉动国民经济的增长。一旦经济萎缩，人们收入也会相应地减少，到那时，再低的房价对低收入人群仍然觉得高不可攀。
如果允许银行像自由市场经济国家那样，去“破产”，那么好了，动荡的发生，是即时性的，立刻就来了。但如果开足印钞机印钞，核销坏账，那么或许还能苟延残喘一时，代价是恶性通涨，不过这有个阶段性，能拖延，能准备如何应对。
最后我想说一下，我个人的态度，是乐于看到中国房市崩盘式下跌的那一天，带来的不仅是什么有房没房的问题！
应该说对于实体经济来讲，房贷收不回来，银行的坏账会大比例的上升；糟糕的不在于银行，在于投资者信心的崩溃；一旦如此，拉什中国GDP增长的三驾马车：投资，消费，贸易；会立即丧失掉一驾马车。投资锐减，居民消费也会受到影响（因为家庭可支配和财产性收入大幅减少）；GDP即有可能出现负增长，经济衰退。

但是以上的结论是基于银行坏账占到银行资产的比例很大的情况。由于占到很大比例，导致宏观基本面发身变化，因此出现恶劣结果。但是中国比较大的商业银行，全部的房贷资金占总资产也没有超过8%，这在安全范围内。即便所有的贷款全变成坏账，银行也可以继续安全的运营下去。相反，从此导致的房地产企业倒闭和兼并必将络绎不绝，而生存下来的房产企业是佼佼者，完成了优胜劣汰的自然选择，他们会使得中国经济更加健康和安全~~
把握三个平衡 结合中国国情实施巴塞尔协议III
2012-03-12 07:00:29　来源: 金融时报(北京)　有2人参与 手机看新闻
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在准确预测世界经济复苏应该是一个“W”形的渐变过程，不可能是“V”形反转后，中国光大集团董事长唐双宁又将思考重点转向了巴塞尔协议Ⅲ的实施。“两会”期间，作为全国政协委员，唐双宁向全国政协十一届五次会议提交了一份“关于中国银行业暂缓执行新资本监管标准，确保国民经济平稳运行的提案”，明确提出，中国银行业应暂缓执行新资本监管标准，确保国民经济平稳运行。为什么提出这样一个观点？就此，唐双宁作出了一个详尽的解释。
记者：您曾经在中国人民银行和银监会做过领导工作，亲眼见证了巴塞尔协议Ⅰ、巴塞尔协议Ⅱ在中国施行对中国银行业带来的效果，为什么对于巴塞尔协议Ⅲ在中国的施行您却建议缓行呢？
唐双宁：从1994年开始试行“资本充足率”制度，到1997年实行巴塞尔协议Ⅰ，再到2007年实行巴塞尔协议Ⅱ，在银行监管部门推动下，我国银行业紧随巴塞尔协议不同阶段的达标要求，资本充足率从极低水平（有的甚至为负数）逐级提高到2011年末“核心”和“一般”资本充足率已分别达到10.2%和12.7%，累计实现银行业核心资本积累达53367亿元。中国银行业过去资本长期不足，治理结构和经营理念陈旧，实行巴塞尔协议是正确的，对于提升银行竞争力、抵御国际金融危机、奠定今后的发展基础发挥了特殊作用。
目前，世界各国和地区当局正在酝酿实施巴塞尔协议III。我国有关部门也于2011年5月发布文件，要求我国银行业2012年1月开始实施巴塞尔协议Ⅲ，2018年底全面达标。后经各方呼吁，目前实施时间有所推迟，但并未正式修订此前颁布的实施时间表。我建议，应该正式决定暂缓实施巴塞尔协议Ⅲ，并对实施时间表进行调整，或考虑分阶段实施。原因在于这次国际金融危机中资本充足率高的机构倒闭者不乏其例，说明资本充足率并非万能，资本管理也并非越严越好，标准也不是越高越好，有时甚至还可能产生一些不利影响。比如，巴塞尔协议Ⅲ提出了更高的标准和更严格的资本计算要求，按这个标准执行，我国银行业信贷增长会受到影响，这不利于中国经济复苏，也将会抵销央行降低存款准备金率等预调微调政策的作用。在内源式补充不足的情况下，银行只能向资本市场“求援”，不利于资本市场稳定。另外，巴塞尔协议Ⅲ重点针对的是金融危机暴露出来的银行杠杆率过高、金融创新过度等问题，而我国的主要问题是体制机制改革没到位，业务创新不足，因此没必要与西方国家银行“吃同样的甚至更多的药”。从中资银行的现实情况看。巴塞尔协议Ⅲ对银行的资产负债期限匹配提出更高要求。我国银行业由于同质化严重，大型银行更易获得稳定的资金来源，更易实行期限匹配管理，这将使中小银行处于更不利的竞争地位，从而造成新的不公平竞争，不利于中小企业的发展。我们现在是要支持小微企业发展，特别是农村商业银行也要实行巴塞尔协议Ⅲ，这对支持“三农”也不利。中国当前的市场诚信状况和数据质量也不足以支撑巴塞尔协议Ⅲ的复杂计量要求。