城市开发的基本特征
•城市开发的类型
1    公共开发和商业性开发：城市开发主体多元化，但可归结为公共部门和非公共部门，相应的，城市开发活动可分为公共开发和非公共开发两种，这两者在行为准则上存在本质差别，分别是以社会利益和个体利益为出发点。公共部门的开发活动涉及城市建成环境的公共领域，应该是非商业（即非盈利性）开发；在非公共开发中，如果开发者是业主本身，并且以自用为目的，也属于非商业性开发，如果开发活动是以盈利为主，则称为商业性开发。
2    新开发和再开发：就城市开发客体而言，可分为新开发和再开发。新开发是将土地从非城市用途转化为城市用途的开发过程；再开发是城市建成环境的物质更替过程，往往伴随功能转换。
3    土地开发和物业开发：从城市开发过程的角度，可分为土地开发和物业开发两种。土地开发包括道路和市政设施建设、场地平整和清理，通常称之为将生地转变为熟地。
•城市开发的经济特征
城市开发的空间经济特征
水平的空间经济特征：
    土地作为城市活动的物质载体，具有基地和区位两种属性。
    土地的基地属性（基地的大小、形状、地形和地址状况）满足城市活动的内部功能需求；
    土地的区位属性（可达性、外部性）满足城市活动的外部功能属性。
    可达性是指空间联系的便利程度，主要与城市的道路系统和交通网络有关。城市活动对于可达性的要求取决于其外部功能特征。
    可达性对于城市开发活动的空间影响表现在：不同的开发活动对于可达性的需求程度不同，因而即使是可达性相同的区位，不同开发活动的土地经济效益（单位面积土地的收益）也是有差异的；各种开发活动的土地经济效益对于可达性变化的敏感程度不同。一般来说，对于可达性要求较高的开发活动往往是土地经济效益较高的，并且也是对于可达性变化较为敏感的。
    从经济的角度讲，土地资源的最佳配置就是使各种开发活动的土地经济效益地最大化，因而能够支付的地价总合也达到最大化。
    区位的外部性是指各种土地利用的空间集聚而产生的相互影响，包括积极的和消极的两种可能。功能上具有互补性的城市活动的空间集聚，使土地利用效益上升，称之为空间集聚的积极效应。功能上相互排斥的城市活动的空间集聚，使土地利用效益下降，称之为空间集聚的消极效应。
    充分体现土地的价值和使开发活动获得最高的收益，不仅取决于开发用途，还与开发强度有关。从经济的角度讲，开发强度就是对单位面积的土地投入多少建设资金，或者是单位面积的基地上建造多少面积的建筑。
垂直的空间经济特征：
    就可达性而言，在水平向的区位中，中心区的可达性最高，向外逐步下降；在垂直方向上，地面层的可达性最高，向上逐步下降。这种垂直的土地利用模式就是通常所称的综合楼。垂直空间开发是现代大都市土地资源集约化利用的常见模式。
城市开发的时间经济特征
    建筑物的经济寿命：建筑物的经济寿命涉及到建筑物、地块和房地产价值之间的关系。建筑物一旦落成，决定了既定用途下的房地产价值，表现为建筑物的售价或租金收入，通常称为（即定的）建筑价值 Be；就地块而言，随着外部条件的变更，可能出现更佳的开发用途，因而存在着潜在用途下的房地产价值，也就是既定用途下的机会成本，通常称为（潜在的）地块价值 Sn。因此，建筑物的经济寿命可以定义为一个时间跨度，在这一时期跨度内，（即定的）建筑物价值始终大于（潜在的）地块价值。当即定价值小于潜在价值时，就要再开发了。
    再开发的时机：在市场经济中，城市建成环境的再开发是对于土地用途的机会成本的反应，其时机取决于（既定的）建筑物价值和（潜在的）地块价值之间的相对变化关系。
•城市开发的公共干预
市场机制的缺陷
    外部效应：市场经济体制无法解决外部效应导致的利益矛盾。外部效应是公共经济学的概念，指社会的某一个体或群体的行为影响到其它个体或群体的利益，包括积极的和消极的两种可能。外部效应的两个基本属性，一是外部效应的作用者和承受者之间无法以利益补偿协议作为约束条件；一是外部效应所导致的利益变化无法用货币价值来核算，故不受市场机制作用。城市开发中的外部效应现象不仅违背了公共经济学的公平原则，又使土地资源无法得到经济有效的配置，大多数城市经济学家都主张对此进行公共干预
    公共设施：市场机制无法促使公共设施的开发，城市的公共设施涉及到社会的整体利益和长远利益，但往往没有直接的经济效益，显然与追求最大利润的市场原则相违背，城市公共设施的价值在于为城市活动提供所必需的外部效应。另外，非公共部门往往难以胜任某些公共设施的开发。
    价值准则：外部效应难以用市场的价值准则来衡量，在城市开发中，具有历史价值的建筑物和建成环境，以及具有美学价值的自然景观等一旦破坏，其社会代价是无法用市场价值来核算的，因此必须以社会整体的价值准则作为决策依据，需要代表社会整体利益的政府部门进行公共干预
    合成谬误：由于市场信息的不完善，社会个体的开发决策往往建立在相对局限的基础上，地块的最佳配置并不一定带来城市整体的最优效果，反而可能导致房地产市场的供求失衡；这就需要政府部门不仅及时地提供全面的市场信息，并且对于土地和物业的供给总量进行公共干预。
    市场垄断：土地资源的总量有限，土地的不可移动性更会导致土地供给关系的地域差异性，加剧有些地区的土地稀缺程度，加上土地可以永续利用的特性，可能会产生地区性的土地市场垄断。土地作为经济和社会活动的物质载体，地价昂贵是市场经济体制下的许多城市正面临的主要问题，既影响到经济和社会的正常发展，还会导致财富分配悬殊的社会不公正现象。