关于开征房地产税的思考

关于开征房地产税的理性思考

房地产税是财产税，包括房屋所有人拥有的地面上的房屋即不动产以及房屋所建所在的宅基地。房屋是建在土地上的，没有土地就不能建房屋。古人“缘木而居”另当别论。但树木也是长在土地上的，没有土地就没有房。所以，房地产税的设计一定要把房屋和房屋所占有的土地(宅基地)一并考虑，否则，房地产税的矛盾和漏洞就一定很多。
　　目前，上海、重庆“试点”的“房地产税”实际上不是完全意义上的财产税，而是介于财产税与行为税之间的“半财产税”。因为现在的房地产税，实际上只包括房屋所有人拥有的房屋所有权，不包括房屋所有人拥有的房屋所在地所占有的土地所有权，因为城市土地包括宅基地属于国家所有，农村土地属于集体所有。从这个意义上来讲，现在试点的房地产税不是完整意义上的房地产税，而只是“房屋税”。
　　无论城市还是农村，房屋所有人所购买所拥有的房屋价格，不但包括房屋——不动产的价格，而且包括土地价格。但是，按照现行的法律法规，城市居民购买的房屋，土地证上标明的土地是70年的使用期，这个宅基地房屋所有者是没有所有权的，只有使用权(类似于租国有土地)。城市居民对自己拥有的城市房地产所有权是不完全的。同样，农民对自己拥有的农村房地产所有权也不是完全的。从理论上来说，现在对城市居民开征房地产税，既没有理论基础，也没有法律制度基础。
　　因此，为了设计规范的房地产税，首先在理论上要搞清楚，房地产税作为财产税的征税对象是城乡居民拥有的房地产，纳税人是城乡居民对自己拥有的房地产的所有人。房地产的所有权不明确，既不能对房屋(连同土地)所有人征税，也不能对持有土地所有权的房地产征税。从土地所有权看，即明确房屋所在地(宅基地)的土地所有权，是开征房地产税的前提和基本条件。房屋土地的所有权不明确，开征房地产税就缺乏理论依据，盲目仓促上马，就会造成许多矛盾和后遗症。
　　衣服、食物、住房、自行车、摩托车、小汽车等是现代人基本的生存和消费资料，即生活资料。在共产主义没有实现之前，特别是在社会主义初级阶段，家庭和消费资料的私有制是不会消亡的。在相当长的历史阶段，要承认和明确全部消费资料和部分生产资料私有制存在的合理性和合法性。社会主义不是越大越公越好。在社会主义阶段，不可能取消家庭,也不可能取消全部消费资料的私有制和部分生产资料的私有制。这是改革开放以来，一直强调社会主义以生产资料公有制为主体的全部内容和应有之义。
　　住宅是消费资料，是商品。住房制度改革的方向是商品化、市场化。住房价格由住房供求关系决定。政府调控房地产市场，首先要明确房地产产权(即所有权)，在此基础上，由市场决定房地产价格，同时要兴建一部分廉租房，让买不起房的人租房，做到居者有其屋。但在社会主义初级阶段，由于社会生产力水平的限制，不可能做到人人、家家都买得起房。由此既可以从根本上缓和强迁、强拆以及房地产交易过程中产生的种种社会乱象。现在，除了废弃矿山矿区、职工住房和棚户区整体改造外，有些城市建设的所谓社会保障房，除廉租房之外，概念是不清楚的，政策漏洞百出，因为住房买卖价格成了“双轨制”，这部分保障房价格低于市场价，必然造成社会以权谋私的腐败现象。而且加剧城市居民住房供求矛盾，加剧房地产市场调控成本。江西省宣布从20xx年1月开始取消社会保障房政策，全面统一实行廉租房政策，这是明智之举，其他省市理应效仿。现在对部分概念不清的所谓“保障房”热心的人，一是当权者，他们有权分配“保障房”，而不是走住房买卖和住房商品化、市场化的路子;二是社会各类“寻租者”，先买一套相对便宜的保障房，然后高价甩卖。因此，“保障房”永远会供不应求，政策费力不讨好。城乡居民住房只有两类:一类是商品房，一类是出租房。临时性的政府因灾后拆迁给予百姓临时的安置房，也应当把补偿、补贴资金一步到位发到居民手中，厂商企业去建房，居民有办法或买房、或租房居住。这样，可以降低建房、住房成本，提高效率。
　　政府调控房地产市场，主要应把住两头，一是政府，减少贷款用于厂商企业的房地产建设、以及居民用于购买住房的资金规模和银根松紧要适度;二是城乡居民，购房主要用于消费，如果用于住房投资，即不是自家消费，而是住房倒卖的行为要采取适当的行政手段或经济手段进行引导和调控，以防止房地产市场形成泡沫，供求关系和价格大起大落，甚至像几年前美国因次贷危机引发的全球性经济危机。
　　中国是中央集权制国家，不是联邦制国家，统一税法是中央集权制国家的基本要求，所以房地产税的改革和调查研究包括试点，应当首先由立法机构——全国人大常委会协调国务院法制办、财政部、国家税务总局及有关部委、大学院校和科研院所的专家学者，制定并出台相关法律，如《房地产税