城市详细规划专题
与城市总体规划作为宏观层次的规划相对应，详细规划主要针对城市中某一地区、街  区等局部范围中的未来发展建设，从土地使用、房屋建筑、道路交通、绿化与开敞空间以一及基础设施等方面做出统一的安排。由于详细规划着眼于城市局部地区，在空间范围上介于整个城市与单体建筑物之间，因此其规划内容通常依据城市总体规划等上一层次规划的要求，对规划范围中的各个地块以及单体建筑物做出具体的规划设计或提出规划上的要求。相对于城市总体规划，详细规划一般没有设定明确的目标年限，而以该地区的最终建设完成为目标。
详细规划从其作用和内容表达形式上可以大致分成两类。一类是以实现规划范围内具体的预定开发建设项目为目标，将各个建筑物的具体用途、体型、外观以及各项城市设施的具体设计作为规划内容，属于开发建设蓝图型的详细规划。该类详细规划多以具体的开发建设项目为导向。我国的修建性详细规划即属于此类型的规划。另一类详细规划并不对规划范围内的任何建筑物做出具体设计，而是对规划范围的土地使用设定较为详细的用途和容量控制，作为该地区建设管理的主要依据，属于开发建设控制型的详细规划。该类详细规划多存在于市场经济环境下的法治社会中，成为协调与城市开发建设相关的利益矛盾的有力工具，通常被赋予较强的法律地位。我国的控制性详细规划即属于此类型的规划。
在我国的城市规划体系中，20世纪90年代之前主要分为总体规划、详细规划和修建性设计三个阶段。详细规划采用排房子的做法，过于具体而灵活性不够，实施中难以控制；修建设计接近于总图设计。在此之后，为了适应城市规划的法制化管理的需要，1991年建设部颁布的《城市规划编制办法》首次将详细规划划分为“控制性详细规划”与“修建性详细规划”。
控制性详细规划是以总体规划(或分区规划)为依据，以规划的综合性研究为基础，以数据控制和图纸控制为手段，以规划设计与管理相结合的法规为形式，对城市用地建设和设施建设实施控制性的管理，把规划研究、规划设计与规划管理结合在一起的规划方法。
控制性详细规划是在对用地进行细分的基础上，规定用地的性质、建筑量及有关环境、交通、绿化、空间、建筑形体等的控制要求，通过立法实现对用地建设的规划控制，并为土地有偿使用提供了依据。
控制性详细规划为修建性详细规划和各项专业规划设计提供了准确的规划依据，全面解决综合开发及配套建设中可能忽略的漏洞，并从城市整体环境设计的要求上，提出意象性的城市设计和建筑环境的空间设计准则和控制要求，也为下一步修建性详细规划提供了依据，同时也可作为工程建设项目规划管理的依据。
控制性详细规划的基本特点：一是“地域性”，规划的内容和深度应适应规划地段的特点(不同城市和城市的不同地段的规划内容、控制要求和深度不同)，保证地段及其周围地段的整体协调性；二是“法制化管理”，控制性详细规划是规划与管理的结合，是由技术管理向法治管理的转变，编制要保持一定的简洁性，编导要有一定的程序性和易查性。
控制性详细规划的基本要求是保证规划的科学性和管理的法制化、规范化、程序化及与权威性相容的灵活性，使规划管理人员在规划实施管理中有章可循、有理可争、有法可依，以“法治”取代“人治”。
控制性详细规划是由城市人民政府城乡规划主管部门依据已经批准的城市总体规划或者城市分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地使用和建设提出规划控制指标的规划。控制性详细规划是城乡规划主管部门做出建设项目规划许可的依据。
控制性详细规划应重点关注城市发展建设中公共利益的保障，明确社会各阶层、团体、个人在城市建设和发展中的责、权、利关系，并积极运用城市设计手段控制良好的城市空间环境。
㈠控制性详细规划基础理论
1.控制性详细规划发展历程
控制性详细规划是伴随着我国改革开放和市场经济体制的改革，适应土地有偿使用制度和城市开发建设方式的转变，改革原有的详细规划模式，借鉴了美国区划(zoning)的经验，结合我国的规划实践逐步形成的具有中国特色的规划类型。
(1)从产生到规范。控制性详细规划的实践与探索，是我国城市规划领域的一次具有里程碑意义的变革。从最初的《上海虹桥新区详细规划》(1982)借鉴美国区划(zoning)进行的尝试，到后来经过《桂林中心区控制性详细规划》(1986)、《广州市街区规划》(1987)等规划实践在不同层面对控制性详细规划进行了积极有益的探索，到《温州市旧城改造控制性详细规划》(1989)控制性详细规划的编制方法基本定型。在相应的规划研究如《上海市土地使用区划管理法规的研究》(1986)、《苏州市古城街坊控制性详细规划研究》(1989)以及《南京控制性详细规划理论方法研究》(1991)等研究工作的基础上，《城市规划编制办法》(1991)和《城市规划编制办法实施细则》(1995)的相继出台，具有中国特色的控制性详细规划步人了规范化的轨道。
(2)不断的变革与探索。伴随着城市土地有偿出让与转让的推广，控制性详细规划
在全国范围内展开，对于城市规划与建设管理起到了积极重要的作用，取得了有目共睹的成绩。控制性详细规划在发展中不断进行探索，主要有两个方面，一是对控制性规划的法制化的努力。通过机构设置、规划编制、审批、公众参与以及实施程序的变革尝试，使控制性详细规划在法律的严肃性方面取得进展。二是对控制性详细规划在城市设计方面的控制，试图通过城市设计的引导和调控手段弥补控制性详细规划不足。
(3)新时期的发展趋势。进入21世纪，在一些特大城市出现了控制性详细规划的新编制方法与编制思路，大多是针对控制性详细规划原有编制办法的不足而进行的相应改进，并形成地方性的编制技术，如《重庆市控制性详细规划编制技术规定》(2002)、《黑龙江省控制性详细规划编制规范》(2MN)《广东省城市控制性详细规划编制技术规范指引》(2005)、《南京市控制性详细规划编制技术规定》(2005)、《济南市控制规划编制技术导则》(2005)、《北京市中心城控制性详细规划通则》(2006)等，通过对本区域内的控制性详细规划的编制行为进行规范.以便实现总体控制和相互衔接。这些地方性的技术规范一般部在编制程序与工作阶段、分区划分与用地编码系统、规划控制内容与形式、成果规范等方面对控制性详细规划进行了详尽的规定。主要内容如下：
1)对控规的分区划定与用地编码进行规范，基本上形成片区——街区——地块的划分层次，提出了相应的划分原则，并在此基础上规范了城市地块的编码系统。有些城市提出了“规划单元”(名称不尽相同，但内涵相近)的概念提出编制相应的控制单元规划作为承上启下的依据(如广州、上海、南京、济南、北京)。
2)在《城市规划编制办法》的基础上，进一步详细明确编制内容与编制方式。提供主要控制指标的附值参考标准。有些城市在国标《城市用地分类与规划建设用地分类标准》(GBl37-N)的基础上提出了适应自身控规的用地分类(如南京、济南、北京)。
3)规范控规成果的统一格式、制图规范和数据标准。
控规编制的地方技术规定或措施都结合了各城市自身的特点，相互学习与借鉴，深化厂《城市规划编制办法》.并在本地的控规编制中起到了积极的作用。其中，部分城市提出的“规划单元”的控制概念，体现了一种自上而下、分层控制、层层深入的控制手段，值得关注与深入研究。

2.控制性详细规划的地位与作用
城乡规划法和城市规划编制办法明确规定，控制性详细规划是法定规划。在我国的规划体系中，控制性详细规划是城市总体规划与建设实施之间(包括修建性详细规划和具体建设设计)从战略性控制到实施性控制的编制层次。控制性详细规划是实现总体规划意图，并对建设实施起到具体指导的作用，并成为城市规划主管部门依法行政的依据。
(1)控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导开发行为，实现土地开发的综合效益最大化。
(2)控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体建筑设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的二维平面、定性、宏观的控制分别转化为对城市建设的三维空间、定量和微观控制。
(3)控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。控制性详细规划将宏观、中观到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规戈d成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。
(4)控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。控制性详细规划由于直接涉及城市建设中各个方面的利益，是撼直政应意图j公△刻重和全签型蕉乎衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权j型篆系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的城市公共政策载体。
3.控制性详细规划的基本特征
控制性详细规划我国特有的规划类型，是通过规划研究确定的对建设用地使用数据控制进行管理的规划。
(1)通过数据控制落实规划意图。控制性详细规划借鉴了国外的区划技术，通过一系列指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观、平面、定性的内容具体为微观、立体、定量的内容。该内容是一种设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。
(2)具有法律效应和立法空间。控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国的土地使用控制模式既不是完全的规划主导型，更不是区划主导型，而是偏于规划主导型的一种综合型的土地使用控制模式。这就要求采取城市规划与城市立法相结合的方式来控制城市土地使用。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性详细规戈4中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。目前的控制性详细规划基本上还属于规划层面，在城市立法上还有广阔的发展空间。    .
(3)横向综合性的规划控制汇总。控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专项规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其他必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有更具体的综合控制特征。
(4)刚性与弹性相结合的控制方式。控制性规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。
㈡控制性详细规划编制内容
根据《城市规划编制办法》(2006)第四十一条的规定，控制性详细规划应包括下列内容：
(1)确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件允许建设的建筑类型。
(2)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
    (3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。
(4)根据交通需求分析，确定地块出人口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
(5)根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空问开发利用具体要求。
(6)制定相应的土地使用与建筑管理规定。