㈢控制性详细规划的编制原则
编制控制性详细规划应遵循以下几条编制原则
1)依法规划的原则。
    控制性详细规划的编制应依据已经批难的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。
   2)公平、公正的原则。
规划整体上应亩一个通则式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的差别，做出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。控制性详细规划应对公共空间、公共配套、市政公用服务等内容做出明确的控制和引导，区分政府行为与市场行为，在发生冲突或矛盾时庇服从公共利益的需要。对于地块控制应分为外部与内部两个层面。外部要求是地块建设的外部环境、周边影响等内容，多涉及到公共利益，是建设开发个体在城市发展建设中需要承担的责仟或需要履行的义务，应提出明确的控制和引导要求。内部建设行为多为开发建设个体的权利，在不影响公共利益的情况下，应给予一定的灵活空间与自由度。
    3)公开原则。
    控制性详细规划届于《行政许可法》所规定的许可依据的范畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划的编制与审批过程中应有相应的公众参与的环节，广泛听取各方面的意见并提供相应的规划回应或解释。控制性详细规划的控制内容及成果表达应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不同层次的公众参与需要。
   4)整体性原则。
编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系.多包含公共利益的内容。
  5)可操作性原则。
编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求；编制工作应在充分的调研与分析论证基础上；成果应有充分的依据和可操作性，注重与规划管理的衔接。
㈣控制性详细规划的编制方法与要求

1.控制性详细规划编制的工作步骤
控制性详细规划的编制通常划分为现状分析研究、规划研究、控制研究和成果编制四个阶段，可以概括为如下四个工作步骤。
(1)现状调研与前期研究。现状调研与前期研究包括上一层次规划即城市总体规划或分区规划对控规的要求，其他非法定规划提出的相关要求等。还应该包括各类专项研究如城市设计研究、土地经济研究、交通影响研究、市政设施、公共服务设施、文物古迹保护、生态环境保护等，研究成果应该作为编制控制性详细规划的依据。在《城市规划编制办法》中对控制性详细规划成果规定了应有基础资料和研究报告等内容，目的是在规划实施管理以及以后的规划调整时，可以对当时规划编制的背景资料有深入的了解，并作为规划弹性控制和规划调整动态管理的依据。
1)基础资料搜集的基本内容。
已经批准的城市总体规划、分区规划的技术文件及相关规划成果；地方法规、规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件；准确反映近期现状的地形图(1：1000一l：2000)；    规划范围现状人口详细资料，包括人口密度、人口分布、人口构成等；土地使用现状资料(1：1000一l：2000)，规划范围及周边用地情况，土地产权与地籍资料，包括城市中划拨用地、已批在建用地等资料，现有重要公共设施、城市基础设施、重要企事业单位、历史保护、风景名胜等资料；道路交通(道路定线、交通设施、交通流量调查、公共交通、步行交通等)现状资料及相关规划资料；    市政工程管线(市政源点、现状管网、路由等)现状资料及相关规划资料；公共安全及地下空间利用现状资料；建筑现状(各类建筑类型与分布、建筑面积、密度、质量、层数、性质、体量以及建筑特色等)资料；土地经济(土地级差、地价等级、开发方式、房地产指数)等现状资料；其他相关(城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等)现状资料。
2)分析研究的基本要求。在详尽的现状调研基础土，梳理地区现状特征和规划建设情况，发现存在问题并分析其成因，提出解决问题的思路和相关规划建议。从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约因素，分析可能存在的威胁与机遇。对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企事业单位等用地进行分析论证，提出可能的规划调整动因、机会和方式。
基本分析内容应包括：区位分析、人口分布与密度分析、用地现状分析、建筑现状分析、交通条件与影响分析、城市设计系统分析、现状场地要素分析、土地经济分析等，根据规划地区的建设特点可适当增减分析内容，并根据地方实际需求，在必要的条件下针对重点内容进行专题研究。
(2)规划方案与用地划分。通过深化研究和综合，对编制范围的功能布局、规划结构、公共设施、道路交通、历史文化环境、建筑空间体型环境、绿地景观系统、城市设计以及市政工程等方面，依据规划原理和相关专业设计要求做出统筹安排，形成规划方案。将城市总体规划或分区规划思路具体落实，并在不破坏总体系统的情况下做出适当的调整，成为控制性详细规划的总体性控制内容和控制要求。
在规划方案的基础上进行用地细分，一般细分到地块，成为控制性详细规划实施具体控制的基本单位。地块划分考虑用地现状、产权划分和土地使用调整意向、专业规划要求如城市“五线”(红线、绿线、紫线、蓝线、黄线)、开发模式、土地价值区位级差、自然或人为边界、行政管辖界限等因素，根据用地功能性质不同、用地产权或使用权边界的区别等。经过划分后的地块是制订控规技术文件的载体。
用地细分应根据地块区位条件，综合考虑地方实际开发运作方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，原则上细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，不允许无限细分。
用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。用地细分应与规划控制指标刚性链接，具有相当的针对性，应提出控制指标做相应调
整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要。    ’
(3)指标体系与指标确定。按照规划编制办法，选取符合规划要求和规划意图的若干规划控制指标组成综合指标体系，并根据研究分析分别赋值。综合控制指标体系是控制性详细规划编制的核心内容之一。综合控制指标体系中必须包括编制办法中规定的强制性内容。
指标确定一般采用四种方法：测算法——由研究计算得出；标准法——根据规范和经验确定；类比法——借鉴同类型城市和地段的相关案例比较总结；反算法——通过试做修建规划和形体设想方案估算。指标确定的方法依实际情况决定，也可采用多种方法相互印证。基本原则是先确定基本控制指标，再进一步确定其他指标。
(4)成果编制。按照编制办法的相关规定编制规划图纸、分图控制图则、文本和管理技术规定，形成规划成果。    。
2.控制性详细规划的控制方式
在编制控制性详细规划中可针对具体建设情况采取不同的控制手段和方式。
(1)指标量化。指标量化控制是指通过一系列控制指标对用地的开发建设进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。这种方法适用于城市一般建设用地的规划控制。量化指标应有一定的依据，采用科学的量化方法。
(2)条文规定。条文规定是通过对控制要素和实施要求的阐述，对建设用地实行的定性或定量控制，如用地性质、用地使用相容性和一些规划要求说明等。这种方法适用于规划用地的使用说明，开发建设的系统性控制要求以及规划地段的特殊要求。
(3)图则标定。图则标定是在规划图纸上通过一系列的控制线和控制点对用地、设施和建设要求进行的定位控制。如用地边界、“五线”(即道路红线、绿地绿线、河湖蓝线、保护紫线、设施黄线)、建筑后退红线、控制点以及控制范围等。这种方法适用于对
规划建设提出具体的定位的控制。
(4)城市设计引导。城市设计引导是通过一系列指导性的综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架，如建筑色彩、形式、体量、空间组合以及建筑轮廓线示意图等。这种方法宜于在城市重要的景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。
(5)规定性与指导性。控制性详细规划的控制内容分为规定性和指导性两大类。规定性是在实施规划控制和管理时必须遵守执行的，体现为一定的“刚性”原则，如用地界限、用地性质、建筑密度、限高、容积率、绿地率、配建设施等。指导性内容是在实施规划控制和管理时需要参照执行的内容，这部分内容多为引导性和建议性，体现为一定的弹性和灵活性，如人口容量、城市设计引导等内容。
规定性指标与引导性指标不是绝对的，应根据城市特色、地方传统、规划范围的实际情况、规划控制重点等因素灵活确定。
㈤控制性详细规划的控制体系与要素

控制性详细规划的核心内容就是控制指标体系的确定，包括控制内容和控制方法两个层面。根据规划编制办法、规划管理需要和现行的规划控制实践，控制指标体系由土地使用、建筑建造、配套设施控制、行为活动、其他控制要求等五方面的内容。
在编制控制性详细规划时，规划控制指标的选取，以及确定哪些是规定性指标，哪些是引导性指标，应该根据具体控制需要确定。对于不同城市，不同用地功能、不同的地段，指标体系的选择也应该有所不同。
1.土地使用
(1)土地使用控制。土地使用控制是对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出的规定。其具体控制内容包括用地性质、用地使用兼容、用地边界和用地面积等。
1)用地性质。用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。用地性质采用代码方式标注，一般应参考《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ 137叫。的分类方式和代码。符合城市总体规划或分区规划的用地性质要求。按分类标准应划分到小类，项目不确定可划分至中类。该用地分类标准“适用于城市总体规划和城市用地统计工作”(GBJ 137q0第二条)，因此在应用到控制性详细规划时适应性不足。国内许多城市在规划实践中根据国标、结合自身特点提出适应地方控制性详细规划和管理需要的分类标准，具有实际操作意义。
2)土地使用兼容性。用地使用兼容是确定地块主导用地属性下，在其中规定可以兼容、有条件兼容、不允许兼容的设施类型。一般通过用地与建筑兼容表实施控制。目前普遍缺少关于兼容设施的规模与容量标准的控制。用地使用兼容不得改变地块的主导用地性质，并应给出兼容强度的指导性指标。
3)用地边界。用地边界指用地红线是对地块界限的控制，具有单一用地性质，应充分考虑产权界限的关系。用地边界是土地开发建设与有偿使用的权属界限，是一系列规划控制指标的基础。应根据用地规划、用地细分，结合道路红线与用地属性划定各类用地具体地块的边界线。用地边界应便于划分，具有明晰可界定性，并应提供定线要素。
4)用地面积，用地面积是规划地块用地边界内的平面投影面积。单位：hm2。用地面积的计算方法应统一。用地面积大小与土地细分方式直接相关，规划中对于不同区位、不同建设条件、不同用地属性的用地划分应有所区别，并符合地方实际开发建设方式的需要。一般老城区、城市中心区地块面积较小，新区、城市居住区、工业区等地段地块面积较大。公建用地、配套设施用地、市政用地面积应符合国家相关规范与标准。居住用地细分可根据实际情况以街坊、组团或小区为基本单位，一般在城市中心地段宜以街坊、组团为单位，在城市周边区域宜以居住小区为单位。工业用地细分应适应不同的产业发展需要，适应工业建筑布局特点，便于合并与拆分。各类用地细分后的地块不应破坏城市主、次、支道路系统的完整性。
(2)使用强度控制。使用强度控制是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出的规定。其控制指标一般包括容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。
1)容积率。容积率是控制地块开发强度的一项重要指标，也称楼板面积率或建筑面积密度，其计葬方法是地块内建筑总面积与地块用地面积的比值，英文缩写FAR。多个地块或一定区域肉的建筑面积密度指该范围内的平均容积率。地块容积率的确定应综合考虑地块区F：、用地性质、人口容量、建筑高度、建筑间距、建筑密度、城市景观、土地经济、交通与市政承载能力等因素，并保证公平、公正。地块容积率应考虑与建筑密度、建筑高度、平均层数的换算关系，在旧区改建中应考虑与拆建比的关系，以保证其可操作性。地块容积率一般采取上限控制的方式，保证地块的合理使用和良好的环境品质。必要时可以采取下限控制，以保证土地的集约使用的要求。，一些地方规定中容积率计算一般不包括建筑设备层、地下车库和公共开放部分的建筑面积。