第三节　建设用地使用权
    一、建设用地使用权的概念、特征
     建设用地使用权是指自然人、社会组织对国家或集体所有的土地依法享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
    建设用地使用权具有以下特征：
(1)建设用地使用权属于用益物权；
(2)建设用地使用权的主体为一切符合法定条件的自然人和社会组织；
(3)建设用地使用权的内容为在土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施，以及对建设用地使用权的处分如出资、转让、抵押，但不包括对土地本身的处分；
(4)建设用地使用权的客体包括国有土地和集体所有的土地，其范围包括土地表面及其上下的一定空间；(5)建设用地使用权具有排他性，在同一块土地上不允许有两个以上内容相同的建设用地使用权存在。
    二、建设用地使用权的设立
    以集体土地为客体的建设用地使用权限于兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业，其使用权的取得必须报请有关政府部门批准，且不得转让、出租或抵押。
以国有土地为客体的建设用地使用权的取得方式有两种：一是通过土地使用权的出让、转让等方式取得，其中，出让是指从国家取得土地使用权，其方式包括招标、拍卖、协议等；转让是指从土地使用权人取得土地使用权；二是通过行政划拨的方式取得。
这两种取得方式的主要区别在于：
(1)性质不同。前者属于民事方式，后者属于行政方式。
(2)是否支付对价不同。前者属于有偿方式，需要支付对价—交付土地出让金或转让金；后者属于无偿方式，不需要支付出让金。
(3)取得的权利的内容不同。通过前种方式取得的土地使用权可进入市场，可以转让、出租、抵押和继承；而通过后一种方式取得的土地使用权只能由权利人自己使用，而不能作如上处分。
(4)取得的土地使用权存续期限不同。通过前种方式取得的土地使用权存在一定期限，期限届满后，未申请续展或续展未获批准，使用权即告消灭；而通过后一种方式取得的土地使用权是长期的或无期限的。
(5)适用范围不同。后者仅限于法律有明文规定的情形，如国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地等。除此之外的情形只能采取出让方式取得国有土地使用权。无论通过哪种方式取得建设用地使用权，均应向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。
    建设用地使用权人依法享有以下权利：
(1)占有权。权利人对依法取得使用权的土地享有直接支配和控制的权利。
(2)使用权。权利人可以对土地加以开发、经营和利用，这是建设用地使用权人的一项最主要权利。
(3)收益权。权利人可以直接利用土地以获得收益。如果是国有土地，权利人还可以将建设用地使用权合法转让、出租或抵押以获得收益。除有相反证据证明的以外，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。
(4)处分权。此处所说的处分不是指对土地本身的处分，而是指对建设用地使用权的处分，如转让、互换、出资、赠与或抵押建设用地使用权。
    建设用地使用权期间届满的，如果是住宅建设用地，自动续期；如果是非住宅，其续期依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
    建设用地使用权人的义务：
(1)对土地的开发、利用、经营应当遵守法律法规，合理有效地利用土地，不得随意改变土地的用途，更不得违法使用土地，不得损害社会公共利益。
(2)缴纳土地使用税。无论是无偿还是有偿取得土地使用权的主体，都应当按期缴纳土地使用税。有偿取得土地使用权者，还需支付土地出让金或转让金。
(3)变动国有土地使用权必须履行法定的登记手续。
(4)权利消灭时，应当将土地返还给所有人，并且原则上应当恢复土地的原状。
第四节　宅基地使用权
    一、宅基地使用权的概念、特征
    宅基地使用权是指农村集体经济组织成员因建造自有房屋而依法对集体所有的土地享有的占有、使用的权利，是我国特有的一种用益物权。
    宅基地使用权的特征在于：
(1)宅基地使用权的主体限于农村集体经济组织成员。
(2)宅基地使用权的内容限于建造、保有住宅及其附属设施。
(3)宅基地使用权的客体限于集体所有的土地，换言之，宅基地的所有权归集体。
(4)宅基地使用权的取得是无偿的且没有期限限制，故该权利具有福利性。
    二、宅基地使用权的设立
    宅基地使用权的设立即宅基地使用权的取得。该使用权的取得方式有二：原始取得与继受取得。
原始取得的方式主要包括根据法律的直接规定或者权利人的申请和集体经济组织的授予而取得。继受取得是指通过赠与、买卖、继承宅基地上的住宅而取得它基地使用权。
    三、宅基地使用权的内容
    (1)占有宅基地。
(2)使用宅基地建造房屋和附属设施并因此取得房屋及其附属设施的所有权。
(3)取得因行使宅基地使用权而获得的收益。
需要强调的是根据现行法律的规定，宅基地使用权不得抵押，不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。但权利人出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第五节　地役权
    一、地役权的概念、特征
    【地役权】是指不动产的权利人如所有权或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。
    地役权的【特征】包括：
(1)地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人。
(2)地役权的内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制。
(3)地役权的客体是他人不动产。
(4)地役权的设立目的是为供自己使用不动产之便利或效益之提高。
(5)地役权是否有偿及存续期限依当事人约定。
(6)地役权具有从属性。。
    【地役权与相邻关系的区别】：
(1)性质不同。地役权是一项独立的用益物权；相邻关系体现的则是所有权的延伸与限制。
(2)产生依据不同。地役权基于当事人之间的合同而产生；相邻关系基于法律的规定而产生。
(3)内容不同。地役权是当事人超出相邻关系限度而设定的权利，可以有偿，也可以无偿；相邻关系则是对相邻各方权利义务的最小限度的调节，通常是无偿的。
(4)前提条件不同。地役权不以不动产相邻为条件；相邻关系则以此为条件。
    二、地役权的设立
    《物权法》的规定，地役权合同应当采取书面形式，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，除合同另有约定外，地役权一并转让。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
    三、地役权的内容
    地役权人享有的权利包括：
(1)按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。
(2)在供役地内为必要的附属行为。
(3)在权利受到侵害时要求侵权人承担侵权的民事责任。
地役权人承担的义务包括：
(1)行使地役权时应尽量减少对供役地权利人物权的限制。
(2)维护为行使地役权而在供役地修建的设施并在不妨碍地役权行使的限度内允许供役地权利人使用这些设施。
第十四章　担保物权
第一节　担保物权概述
    一、担保物权的【概念】
    担保物权是指以确保债务清偿为目的，而在债务人或者第三人的特定物或者权利上设立的定限物权。担保物权的目的在于担保债权的实现，而不是对担保物进行使用收益；担保物可以是债务人的财产，也可以是第三人的财产。
    二、担保物权的【特征】
(1)    优先受偿性。就特定物或权利享有担保物权的权利人可以就担保物的价值优先于债务人的普通债权人而受偿。

(2)从属性。担保物权的从属性又称担保物权的附随性。担保物权是为担保债权受偿而设定的，从属于所担保的债权。体现在：
①成立的从属性。担保物权的成立以债权存在为前提；
②消灭的从属性。担保物权不得与所担保的债权分离而单独存在，既不得与债权分离而单独让与，也不得与债权分离而为其他债权的担保；
③消灭的从属性。被担保的债权消灭，担保物权亦消灭。

(3)不可分性。担保物权的不可分性是指债权人在全部债权受清偿前，可就担保物的全部行使其权利。具体表现在两个方面：
①债权人在全部债权受清偿之前，得对于担保物整体主张权利；
②担保物的部分变化或债权的部分变化均不影响担保物权的整体性，即使担保物被分割或转让，或者被担保的债权得到部分清偿或被转让，担保物权人仍可以担保物的全部行使权利以担保全部债权的受偿。

(4)物上代位性。这是指担保物因毁损、灭失或者被征收而得赔偿金、补偿金或者保险金时，该赔偿金、补偿金或者保险金即是担保物的代替物，担保物权人可就其行使权利。
    三、担保物权的【种类】
(1)根据《物权法》及《担保法》的规定，担保物权分为抵押权、质权与留置权；
(2)根据产生的依据不同，担保物权可以分为法定担保物权与约定担保物权；
(3)根据担保物种类的不同，担保物权可以分为动产担保物权、不动产担保物权和权利担保物权。
第二节　抵押权
    一、A抵押权的【概念】
抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的不转移占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，可以就该抵押物的价值优先受偿的权利。
在抵押权关系中，提供担保财产的债务人或第三人称为抵押人，享有抵押权的债权人称为抵押权人，抵押人提供的担保财产称为抵押物。
        B抵押权的【特征】：
(1)抵押权是一种约定担保物权，其内容为就抵押物的价值优先受偿。
(2)抵押权的标的物是债务人或第三人提供为担保的特定财产，该财产可以是动产、不动产、某种财产权利。
(3)抵押权是不转移占有的担保物权，在抵押期间，抵押物仍由抵押人占有。
(4)抵押权具有追及性。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，抵押权人可以行使追及权；继续实行抵押权。取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
    二、抵押权的设立
【抵押合同的形式】抵押权属于约定担保物权，需要当事人通过签订抵押合同设定。抵押合同应当采取书面形式。
【抵押合同的有效要件】
(1)    当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容合法及具备法定形式；
(2)    抵押物适格，即抵押物必须是法律允许设定抵押权之物或权利。

【可以抵押的财产】必须是债务人或者第三人有权处分的财产，包括：
(1)建筑物和其他土地附着物；
(2)建设用地使用权；
(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
(4)生产设备、原材料、半成品、产品；
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器；
(6)交通运输工具；
(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前述所列财产一并抵押。
【不可以抵押的财产】包括：