3．城市环境容量

    城市环境容量是指环境对于城市规模及人的活动提出的限度，具体地说：城市所在地域的环境，在一定的经济技术水平和安全卫生要求下，在满足城市生产、社会等各种活动正常进行的前提下，通过城市的自然条件、现状条件、经济条件、社会文化历史条件等的共同作用，对城市建设发展规模以及人们在城市中各项活动的状况提出的容许限度。

    城市环境容量的制约条件主要包括以下几个方面。

    （a）城市自然条件：自然条件是城市环境容量中最基本的因素，它包括地质、地形、水文及水文地质、气候、矿藏、动植物等条件的状况及特征。由于现代科学技术的高度发展，人们改造自然的能力越来越强，容易使人们轻视自然条件在城市环境容量中的地位和作用，但其基本作用仍然不可忽视。

    （b）城市现状条件：城市的各项物质要素的现有构成状况对城市发展建设及人们的活动都有一定的容许限度。这方面的条件包括工业、仓库、生活居住、公共建筑、城市基础设施、郊区供应等综合起来的现状城市用地容量。在城市现状条件中，城市基础设施，即能源、交通运输、通讯、给排水等方面建设是社会物质生产以及其他社会活动的基础，基础设施的容量对整个城市环境容量具有重要的制约作用。

    （c）经济技术条件：城市拥有的经济技术实力对城市发展规模也提出容许限度。一个城市所拥有的经济技术条件越雄厚，它所拥有的改造城市环境的能力就越大。

（d）历史文化条件等方面：城市中历史文化条件都会对城市环境容量产生影响。现代化进程对历史文化的“侵扰”，促使人们愈加强烈地意识到历史文化遗产的重要性，历史文化条件对城市环境容量的影响也随之增加。

（三）、城市总体规划的其它专题研究

    城市规划的专题研究是针对城市规划过程中所面对或需要解决的问题而进行的研究。这类研究通常都是针对具体的问题的对策，是城市规划工作进一步开展的基础。通过专题研究，为城市规划过程对这些问题的解决提供依据，同时可以使规划过程更加科学和合理，从而为具体的行动提出对策或建议。

城市规划的专题研究根据各个城市的具体情况和规划过程的具体要求而确定。如在珠海市的城市总体规划阶段，进行了多项专题研究，包括珠海市城市发展的区域研究、产业发展战略研究、城市现代化的目标模式与建设指标体系研究、香港的经济发展与产业重组对珠海的启示、珠海市远景规划研究与比较、珠海市城市基础设施发展策略研究、珠海市城市用地的策略研究、珠海市对外交通系统研究、珠海市城乡系统发展的研究、城市住房与居住环境质量的研究、城市景观和城市设计研究、关于东部群岛发展的研究、总体规划的编制与实施等。这些研究覆盖了城市总体规划编制中所涉及到的主要方面和特别需要关注的重大问题，为城市总体规划的编制提供基础和依据。

四、城市用地的调查分析

（一）城市用地的评价

   1 城市用地适用性评价

    城市用地适用性评价就是以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整备用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。从自然条件出发对城市建设用地的适用性进行评价，主要是在调查研究各项自然环境条件的基础上，按城市规划与建设的需要，对用地在工程技术与经济性方面进行综合质量评价，以确定用地的适用性程度，为正确选择和合理组织城市建设和发展用地提供依据。城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的主导环境要素，进行重点的分析与评价。例如，平原河网地区的城市必须重点分析水文和地基承载力的情况；在山区和丘陵地区的城市，则地形、地貌条件往往成为评价的主要因素。又如，在地震区的城市，对于地质构造的情况就显得十分重要；而矿区附近的城市发展必须弄清地下矿藏的分析情况，等等。城市用地的评定一般可分为三类。

（1）一类用地：一类用地即适于修建的用地。这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。其具体要求是：（a）地形坡度在10％以下，符合各项建设用地的要求；（b）土质能满足建筑物地基承载力的要求；（c）地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度；（d）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（e）没有沼泽现象或采到简单的工程措施即可排除地面积水的地段；（f）没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。

（2）二类用地：二类用地即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。其具体情况是：（a）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；（b）地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物里，需降低地下水位或采取排水措施；（c）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5米，需采取防洪措施；（d）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程；（e）地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；（f）有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。

（3）三类用地：三类用地即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差，其具体情况是：（a）地基承载力小于60千帕和厚度在2米以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；（b）地形坡度超过20％以上，布置建筑物很困难；（c）经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5米；（d）有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；（e）农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。

2．城市用地的建设条件评价

城市用地的建设条件是指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量。与建设用地的自然条件评价相比，城市用地的建设条件评价更强调人为因素所造成的方面。除了新建城市之外，绝大多数城市都是在一定的现状基础上发展与建设的，不可能脱离城市现有的基础，所以，城市既存的布局往往对城市的进一步发展的方向具有十分重要的影响。城市的现状条件，有时不能满足城市发展的要求，有时还会妨碍城市的发展和建设，这就要求对城市用地的建设条件进行全面评价，对不利的因素加以改造，更好地利用城市原有基础，充分发挥城市的潜力。

A．城市用地布局结构方面

城市的布局现状是城市历史发展过程的产物，有着相当的恒定性。城市越大， 一般越难以改动。对城市用地布局结构的评价，应着重于这样几个方面。

    （1）城市用地布局结构是否合理，主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。

    （2）城市用地布局结构能否适应发展，城市布局结构形态是封闭的，还是开放的，将对城市整体的增长、调整或改变的可能性产生影响。如工业的改造或者规模的扩展，以此带来居住生活等相应用地的扩大，是否会在工作地与居住地的空间扩展出现结构性的障碍等。

    （3）城市用地分布对生态环境的影响，主要体现在城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾，这一矛盾往往影响到城市用地价值，同时为改变污染状态而需要更多的资金投入。

    （4）城市内外交通系统结构的协调性、矛盾与潜力，城市对外铁路、公路、水道、港口及空港等站场、线路的分布，将对城市用地结构形态产生深刻的影响，同时，城市内部道路交通系统的完善及与对外交通系统在结构上的衔接和协调性，不仅影响到建成区自身的用地功能，还对城市进一步扩展的方向和用地选择造成制约。

    （5）城市用地结构是否体现出城市性质的要求，或是反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色等等。

B．城市市政设施和公共服务设施方面

城市市政设施和公共服务设施的建设现状，包括质量、数量、容量与改造利用的潜力等，都将影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性。

    在公共服务设施方面，包括商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生等设施，它们的分布、配套及质量等，无论是在用地本身，还是作为邻近用地开发的环境，都是土地利用的重要衡量条件。尤其是在旧区改建方面，土地利用的价值往往要视旧有住宅和各种公共服务设施以及改建后所能得益的多寡来决定。

    在市政设施方面，包括现有的道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等的管网、厂站的分布及其容量等方面，它们是土地开发的重要基础条件，影响着城市发展的格局。

C．社会、经济构成方面

影响土地利用的社会构成状况主要表现在人口结构及其分布的密度，以及城市各项物质设施的分布及其容量，同居民需求之间的适应性。在城市人口高密度地区，为了合理使用土地，常常不得不进行人口疏解，人口分布的疏或密，将反映出土地利用的强度与效益。当旧区改建时，高密度人口地区常会带来安置动迁居民的困难。城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。

    除以上这些用地自身的建设条件外，还需要考虑建设地区的外部环境的技术经济条件，主要有经济地理条件（如国家或区域规划对拟建新城或已有城市发展地区所确定的要求，区域内城镇群体的经济联系、资源的开发利用以及产业的分布等方面）、交通运输条件（主要是发展地区的对外运输条件，如铁路、港口、公路、航空港等交通网络的分布与容量，以及接线接轨的条件等）、供电条件（指区域供电网络、变电站的位置与容量等可供利用的条件）、供水条件（建设地区所在区域内水源分布及供水条件，包括水量、水质、水温等方面在城乡、工农业，以及风景旅游业等用水部门之间的矛盾分析）等。

3．城市用地的经济评价

    城市土地的经济评价是指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评定土地质量优劣差异，为土地使用与安排提供依据。在城市中，由于不同地段所处区位的自然经济条件和人为投入物化劳动的不同，土地质量和土地收益也不同。因此，通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动的程度和频率等条件，可以揭示土地质量和土地收益的差异，在规划中做到好地优用，劣地巧用，合理确定不同地段的使用性质和使用强度，为用经济手段调节土地使用，提高土地的使用效益打下重要基础。

    影响城市土地经济评价的因素不仅多样复杂，而且具有不同的层次。一般而言，可以分为三个层次：

    （1）基本因素层，包括土地区位、城市设施、环境优劣度及其他因素等。

    （2）派生因素层，即有基本因素派生出来的子因素，包括繁华度、交通通达度、城市基础设施、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度、建筑容积率和城市规划等子因素，它们从不同方面反映基本因素的作用。

    （3）因子层，它们从更小的侧面更具体地对土地使用产生影响。

表6-３：城市土地经济评价因素因子体系